공시 20억 종부세 55만 2,000원 (70세 15년)
종부세는 공시가격에서 공제금액을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱해 과세표준을 만든 뒤 세율표를 대입합니다. 1세대 1주택 공시가격 20억원이면 산출세액이 276만원인데, 70세 이상에 15년을 보유했다면 세액공제 한도 80%를 채워 55만 2,000원까지 내려갑니다. 보유 5년 20%에서 15년 50%, 연령 60세 20%에서 70세 40%를 더하되 합계 80%에서 끊기고요. 2026년 8월 3일 정부안은 1주택 공제를 12억원에서 14억원으로 올리는 내용이며 2027년부터 단계 시행 예정입니다.
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종부세 납부는 12월이지만 승부는 6월 1일 하루에 이미 끝나 있습니다. 그날 명의가 누구였느냐가 납세의무자를 정하니까요. 그다음부터는 표 두 개의 시간입니다. 과세표준 구간별 세율표, 그리고 1세대 1주택자 세액공제율표요. 세액공제는 고령자와 장기보유를 더해 최대 80%까지 올라가는데, 이 칸이 붙느냐 마느냐로 같은 집의 세액이 몇 배로 달라집니다. 세율 쪽은 과세표준 12억원까지는 주택 수와 상관없이 같다가 25억원 구간부터 벌어지고요. 이 글은 두 표를 국세청 안내 그대로 싣고, 공시가격 20억원 1주택을 공제금액과 공정시장가액비율에서 출발해 세액공제까지 끝까지 따라가 봅니다.
세율표는 12억원까지 사이좋다가 25억원 구간에서 갈라선다
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 6억원 이하 | 0.7% | 0.7% |
| 12억원 이하 | 1.0% | 1.0% |
| 25억원 이하 | 1.3% | 2.0% |
| 50억원 이하 | 1.5% | 3.0% |
| 94억원 이하 | 2.0% | 4.0% |
| 94억원 초과 | 2.7% | 5.0% |
과세표준 12억원 이하까지는 2주택 이하든 3주택 이상이든 세율이 똑같습니다. 나란히 걷다가 12억원을 넘는 순간부터 3주택 이상의 세율이 먼저 뛰어나가는 모양이죠. 25억원 이하 구간에서 1.3%와 2.0%로 벌어지고, 94억원 초과에서는 2.7%와 5.0%까지 갈립니다. 누진공제액은 6억원 이하 60만원, 12억원 이하 240만원, 25억원 이하 600만원입니다.
공시가격 20억원 1주택, 사다리를 끝까지 내려가 본다
| 공시가격 | 과세표준 | 산출세액 | 세액공제 80% 적용 시 |
|---|---|---|---|
| 14억원 | 1억 2,000만원 | 60만원 | 12만원 |
| 16억원 | 2억 4,000만원 | 120만원 | 24만원 |
| 20억원 | 4억 8,000만원 | 276만원 | 55만 2,000원 |
| 25억원 | 7억 8,000만원 | 540만원 | 108만원 |
| 30억원 | 10억 8,000만원 | 840만원 | 168만원 |
공시가격은 부동산공시가격알리미에서 보이는 그 숫자입니다. 20억원짜리 주택이라면 공제 12억원을 빼서 8억원, 거기에 60%를 곱해 과세표준 4억 8,000만원이 됩니다. 6억원 이하 구간이라 4억 8,000만원에 0.7%를 곱하고 누진공제 60만원을 빼면 276만원이 나오죠. 이미 낸 재산세 중복분을 빼는 단계와 세액공제는 그다음 차례입니다. 재산세 쪽 계산과 7월과 9월 고지 구조는 재산세 2기분 글에 따로 적어 뒀습니다.
세액공제는 두 개를 더하지만 80%에서 천장에 닿는다
| 보유 기간 | 공제율 | 연령 | 공제율 |
|---|---|---|---|
| 5년 이상 | 20% | 60세 이상 | 20% |
| 10년 이상 | 40% | 65세 이상 | 30% |
| 15년 이상 | 50% | 70세 이상 | 40% |
두 공제는 겹쳐 받을 수 있지만 합해서 80%가 한도입니다. 70세 이상(40%)이면서 15년 이상 보유(50%)면 단순 합은 90%인데, 천장에 머리를 부딪혀 80%에서 멈춥니다. 덕분에 공시가격 20억원 주택의 276만원이 55만 2,000원까지 내려가는 거고요. 65세이면서 10년 보유라면 30%와 40%를 더한 70%가 적용돼 82만 8,000원입니다.
- 공제 없음
- 276만원
- 60세, 5년 보유(20% + 20% = 40%)
- 165만 6,000원
- 65세, 10년 보유(30% + 40% = 70%)
- 82만 8,000원
- 70세, 15년 보유(40% + 50%, 한도 80%)
- 55만 2,000원
재산세 중복분 공제 전 금액이며 실제 고지액은 이보다 낮아집니다.
세액을 누르는 장치가 하나 더 있습니다. 직전 연도에 낸 총세액(재산세와 종부세 합계)의 150%를 넘는 부분은 공제되는 세부담상한입니다. 공시가격이 급등한 해에도 세액이 한 번에 튀어 오르지 않게 붙잡아 두는 안전벨트라고 보면 됩니다. 부부 공동명의라면 1세대 1주택 특례를 신청할지 따로 계산해야 하는데, 그 비교는 공동명의 종부세에 정리해 뒀습니다.
마감은 12월 15일, 250만원을 넘으면 나눠 낼 길이 열린다
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 납부기간 | 매년 12월 1일부터 12월 15일 |
| 부과 방식 | 국세청이 계산해 고지하며 신고납부도 선택할 수 있음 |
| 분납 기준 | 납부할 세액이 250만원 초과 |
| 분납 기간 | 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내 |
| 분납 범위 | 250만원 초과 500만원 미만은 250만원 초과 금액, 500만원 초과는 세액의 50% 이하 |
세액이 400만원이면 250만원을 넘는 150만원을, 800만원이면 절반인 400만원까지 뒤로 미룰 수 있습니다. 재산세 분납과 기준 금액은 같지만 분납 기간은 재산세가 3개월, 종부세가 6개월로 다릅니다. 미룬 몫도 결국 내야 하니 분납은 숨 돌릴 시간을 사는 일이지 면제권이 아닙니다. 보유부터 처분까지 세금이 걸리는 순서 전체는 부동산 세금 지도에서 한눈에 볼 수 있습니다.
내 종부세 가늠하는 순서
공시가격에서 고지액까지 5단계
공시가격 확인
부동산공시가격알리미에서 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계를 확인합니다.
과세표준 계산
공시가격 합계에서 공제금액(1세대 1주택 12억원, 그 밖 9억원)을 빼고 공정시장가액비율 60%를 곱합니다.
산출세액 계산
주택 수에 맞는 세율표를 적용하고 누진공제액을 뺍니다. 2주택 이하와 3주택 이상은 과세표준 12억원을 넘는 구간부터 갈립니다.
공제 적용
재산세 중복분을 빼고 1세대 1주택이면 고령자와 장기보유 세액공제를 한도 80% 안에서 적용합니다. 직전 연도 총세액의 150%를 넘는 부분도 공제됩니다.
납부 계획
12월 1일부터 15일까지 납부하고, 250만원을 넘으면 6개월 이내 분납을 검토합니다.
고지서 열어 보기 전에 체크할 여덟 칸
- 6월 1일 기준 보유 현황이 맞는가(잔금일이 6월 1일 전인지 후인지)
- 공시가격 합계가 공제금액(1주택 12억원, 그 밖 9억원)을 넘는가
- 1세대 1주택 판정이 맞는가(세대원의 다른 주택 보유 포함)
- 주택 수가 3주택 이상이면 과세표준 12억원 초과 구간의 세율 차이를 확인했는가
- 고령자와 장기보유 세액공제 대상인지, 합해서 80% 한도에 걸리는지 계산했는가
- 부부 공동명의라면 1세대 1주택 특례 신청이 유리한지 비교했는가
- 세액이 250만원을 넘으면 6개월 분납을 신청할 것인가
- 12월 1일부터 15일까지의 납부기한을 달력에 표시했는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 6월 1일 기준 보유 주택의 공시가격 합계가 1세대 1주택은 12억원, 그 밖의 개인은 9억원을 넘을 때 초과분에 부과됩니다. 초과분에 공정시장가액비율 60%를 곱한 금액이 과세표준입니다.
- 보유 5년 20%, 10년 40%, 15년 50%이고 연령은 60세 20%, 65세 30%, 70세 40%입니다. 두 공제는 중복되지만 합해서 80%가 한도라 70세에 15년 보유여도 90%가 아니라 80%가 적용됩니다.
- 과세표준 12억원 이하까지는 0.5%에서 1.0%로 같고, 25억원 이하 구간부터 2주택 이하 1.3%와 3주택 이상 2.0%로 갈립니다. 94억원 초과는 2.7%와 5.0%입니다.
- 매년 12월 1일부터 15일까지 납부합니다. 세액이 250만원을 넘으면 납부기한이 지난 날부터 6개월 이내에 분납할 수 있고, 250만원 초과 500만원 미만은 250만원을 넘는 금액, 500만원 초과는 세액의 50% 이하를 미룰 수 있습니다.
- 2026년 8월 3일 정부가 세제개편안에서 1세대 1주택 기본공제를 12억원에서 14억원으로 올리고 2027년부터 단계 시행한다고 밝혔습니다. 정부안 단계이므로 2026년분 고지에는 현행 12억원이 적용됩니다.
Q. 종부세는 얼마부터 내야 하나요?▾
Q. 고령자 공제와 장기보유 공제는 몇 %씩인가요?▾
Q. 주택 수에 따라 세율이 얼마나 갈리나요?▾
Q. 납부 시기와 분납은 어떻게 되나요?▾
Q. 2027년부터 공제가 14억원으로 오르는 게 확정인가요?▾
한 장으로 줄이면
종부세의 금액은 세 개의 표가 만듭니다. 공제금액(1주택 12억원)과 공정시장가액비율 60%로 과세표준을 만들고, 주택 수에 맞는 세율표로 산출세액을 뽑고, 고령자와 장기보유 세액공제로 최대 80%를 덜어 냅니다. 공시가격 20억원 1주택이 276만원에서 55만 2,000원까지 내려오는 길이 바로 그 순서입니다. 여기에 직전 연도 총세액의 150%라는 세부담상한이 한 겹 더 있고, 납부는 12월 1일부터 15일까지, 250만원을 넘으면 6개월 분납이 열립니다. 2027년부터 공제를 14억원으로 올리는 정부안은 아직 확정 전이라, 올해 고지서는 현행 기준으로 받게 됩니다.
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