분양권은 2년을 버텨도 60%, 입주권만 내려온다
분양권과 입주권은 둘 다 아직 지어지지 않은 집에 대한 권리라 한 묶음처럼 불리지만, 세금 앞에서는 따로 섭니다. 2년을 넘겨 팔면 입주권은 6%에서 45%의 기본세율로 내려오는데 분양권은 계속 60%입니다. 주택 수에 들어가는 기준일이 양도세와 취득세에서 다르고, 전매제한은 분양권에만 붙습니다. 소득세법 제104조, 지방세법 제13조의3, 주택법 시행령 별표 3에 적힌 값으로 세 갈래를 정리합니다.
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분양권과 입주권은 이름도 닮았고 둘 다 아직 올라가지 않은 집에 대한 권리라, 한 봉투에 넣어 다루기 쉽습니다. 그런데 세무서는 이 둘을 같은 봉투에 넣지 않습니다. 더 곤란한 건 그 차이를 설명한다는 글들이 "높은 단기세율이 적용될 수 있다", "일정 시점 이후 취득분은 주택 수에 포함된다"처럼 정작 숫자 자리를 비워 둔다는 점이죠. 그 빈칸에 들어갈 값은 소득세법 제104조, 지방세법 제13조의3, 주택법 시행령 별표 3에 이미 적혀 있습니다. 이 글은 그 조문과 국세청 세율 안내를 직접 펼쳐 세율, 기준일, 전매제한이라는 세 갈래를 숫자로 채워 봅니다.
2년을 채워도 분양권 세율은 60%에서 꿈쩍 않는다
소득세법 제104조 제1항은 보유기간에 따라 세율을 세 칸으로 나눕니다. 주택과 조합원입주권과 분양권은 1년 미만이면 70%, 1년 이상 2년 미만이면 **60%**입니다. 여기까지는 셋이 사이좋게 같은 줄에 섭니다. 갈라서는 건 2년 이상 칸이에요. 제1호는 기본세율을 적용한다고 해 놓고, 괄호를 열어 "분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60" 이라고 따로 박아 둡니다.
| 보유기간 | 주택과 조합원입주권 | 분양권 |
|---|---|---|
| 1년 미만 | 70% | 70% |
| 1년 이상 2년 미만 | 60% | 60% |
| 2년 이상 | 기본세율 6%에서 45% | 60% |
입주권은 2년을 채우면 일반 주택과 같은 누진 기본세율로 내려옵니다. 분양권은 몇 년을 품고 있어도 60%입니다. "오래 들고 있으면 세금이 준다"는 상식이 분양권 앞에서는 통하지 않는 거죠. 기다림에 대한 보상이 없는, 꽤 무심한 규칙입니다.
기본세율은 과세표준 구간마다 이렇게 계단을 오릅니다.
| 과세표준 | 세율 | 누진공제 |
|---|---|---|
| 1,400만원 이하 | 6% | 없음 |
| 5,000만원 이하 | 15% | 126만원 |
| 8,800만원 이하 | 24% | 576만원 |
| 1억 5,000만원 이하 | 35% | 1,544만원 |
| 3억원 이하 | 38% | 1,994만원 |
| 5억원 이하 | 40% | 2,594만원 |
| 10억원 이하 | 42% | 3,594만원 |
| 10억원 초과 | 45% | 6,594만원 |
같은 프리미엄 8,000만원, 세금은 4,800만원과 1,344만원
같은 차익을 두 권리에 똑같이 넣어 보겠습니다. 국세청 안내대로 양도가액에는 프리미엄이 들어가므로, 분양가 1억 6,000만원짜리에 프리미엄 8,000만원을 얹어 2억 4,000만원에 넘긴 경우를 가정합니다. 필요경비와 기본공제는 빼고 과세표준 8,000만원으로 가정했고, 지방소득세는 따로입니다.
- 분양권
- 8,000만원 × 60% = 4,800만원
- 조합원입주권
- 8,000만원 × 24% - 576만원 = 1,344만원
- 차이
- 3,456만원
- 1년 미만이면
- 둘 다 70%, 5,600만원
차익이 같아도 권리의 종류가 세금을 3,456만원 벌립니다.
2년 이상 보유한 조합원입주권은 8,800만원 이하 구간의 24%를 곱하고 누진공제 576만원을 빼 1,344만원이 나옵니다. 같은 차익의 분양권은 4,800만원입니다. 1년이 안 돼 팔면 둘 다 70%인 5,600만원이라 차이가 없어요. 결국 분양권을 쥔 사람에게 2년이라는 시간은 세율표의 칸을 옮겨 주지 않습니다. 달력은 넘어가는데 세율은 제자리, 그게 분양권의 사정입니다.
주택 수에 들어가는 날짜, 세금마다 시계가 다르다
"분양권도 주택 수에 들어간다"는 말 자체는 맞습니다. 다만 언제 산 분양권부터인지가 세금마다 다릅니다.
| 세목 | 기준 | 근거 |
|---|---|---|
| 양도소득세 | 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터 1세대 1주택 비과세와 다주택 판정에 산입 | 소득세법 제89조 제2항 |
| 양도소득세 세율 | 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 위 표의 세율 적용 | 소득세법 제104조 |
| 취득세 | 2020년 8월 12일 이후 취득한 조합원입주권과 주택분양권, 오피스텔을 1세대 주택 수에 산입 | 지방세법 제13조의3, 시행령 제28조의4 |
취득세 쪽 시계가 넉 달 반 먼저 출발했습니다. 그래서 2020년 12월에 산 분양권은 취득세 중과를 따질 때는 주택 수로 잡히는데, 양도세를 따질 때는 잡히지 않습니다. 양도세는 취득일이 2021년 1월 1일 이후여야 하고, 세율은 양도일이 2021년 6월 1일 이후여야 새 규정을 따릅니다. 같은 분양권 하나에 날짜 두 개를 따로 대 봐야 하는 셈이죠. (네, 처음 보면 누구나 한 번은 헷갈립니다.)
전매제한, 수도권 3년부터 아예 없는 곳까지
전매제한은 주택법 제64조가 분양받은 주택에 채우는 자물쇠이고, 잠기는 기간은 시행령 제73조 별표 3에 있습니다. 2024년 3월 27일 이후 입주자 모집공고분부터는 아래 표를 따릅니다.
| 구분 | 수도권 | 수도권 외 |
|---|---|---|
| 투기과열지구 | 3년 | 1년 |
| 조정대상지역(과열지역) | 3년 | 1년 |
| 분양가상한제 적용 공공택지 | 3년 | 1년 |
| 공공택지 외, 과밀억제권역 | 1년 | 해당 없음 |
| 공공택지 외, 성장관리권역과 자연보전권역 | 6개월 | 해당 없음 |
| 공공택지 외, 광역시 도시지역 | 해당 없음 | 6개월 |
| 공공택지 외, 그 밖의 지역 | 해당 없음 | 제한 없음 |
자물쇠가 잠긴 기간에도 열어 주는 예외가 아홉 가지 있습니다. 세대원 전원이 다른 광역시나 도로 옮겨 가는 경우(수도권 제외), 상속주택으로 옮겨 가는 경우, 해외로 이주하거나 2년 이상 체류하는 경우, 이혼으로 배우자에게 넘기는 경우, 공익사업 이주대책, 채무 불이행으로 인한 경매와 공매, 배우자에게 일부를 증여하는 경우, 실직과 파산과 신용불량, 그 밖의 생업상 사정입니다. 이때는 한국토지주택공사에 동의를 신청하고 14일 이내에 통보를 받습니다.
전매제한과 함께 따라붙는 실거주 의무, 어겼을 때의 제재는 전매제한 기간과 분양가상한제 거주의무에 정리돼 있습니다. 조합원 지위 양도 제한은 주택법이 아니라 도시정비법 소관이라 이 글에서는 다루지 않습니다.
취득세는 준공 잔금 날에, 신고 기한은 60일과 2개월
분양권을 사고파는 단계에서는 취득세가 없습니다. 준공 뒤 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받을 때 지방세법 제11조의 주택 유상취득 세율이 붙고, 그 순간 세대의 주택 수에는 앞에서 본 기준대로 다른 분양권과 입주권도 함께 들어갑니다. 세율 구간과 다주택 중과, 취득일부터 60일 안에 해야 하는 신고 납부는 취득세 계산법에 정리돼 있습니다.
준공 후 잔금일 기준 취득가액과 세대 주택 수(분양권, 입주권 포함)를 넣으면 취득세를 미리 확인할 수 있습니다.
양도세에는 따로 예정신고 기한이 있습니다. 분양권을 넘겼다면 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고를 해야 해요. 3월 15일에 넘겼다면 5월 31일까지입니다. 3월 15일에서 두 달을 세는 게 아니라 3월 말일에서 센다는 것, 달력에 적을 때 이 한 끗을 놓치지 마세요.
조합원입주권은 종전 부동산의 취득이 얽혀 있어 취득세 구조가 분양권과 다릅니다. 이 글은 분양권 기준으로만 취득세를 다루고, 입주권 취득세는 별도 확인 대상으로 남겨 둡니다.
계약서에 도장 찍기 전 훑어볼 목록
- 넘기려는 것이 분양권인지 조합원입주권인지 계약서로 확인했는가(2년 이상 보유 시 세율이 60%와 기본세율로 갈린다)
- 양도일 기준 보유기간이 1년 미만인지, 1년 이상 2년 미만인지, 2년 이상인지 세어 봤는가
- 프리미엄을 포함한 양도가액에서 과세표준을 잡고 위 세율표로 세액을 계산해 봤는가
- 이 분양권의 취득일이 2021년 1월 1일 이후인지(양도세 주택 수 산입), 2020년 8월 12일 이후인지(취득세 주택 수 산입) 확인했는가
- 조정대상지역 다주택이라면 양도일 기준 중과 유예 적용 여부를 국세청 세율 안내에서 확인했는가
- 해당 단지의 전매제한 기간(수도권 규제지역과 공공택지 3년, 과밀억제권역 1년 등)이 지났는가, 아니면 예외 9가지에 해당해 한국토지주택공사 동의를 받았는가
- 준공 후 잔금 때 취득세를 세대 주택 수 기준으로 계산하고 60일 신고 기한을 자금 계획에 넣었는가
- 양도 후 예정신고 기한(양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월)을 달력에 적어 두었는가
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 내려가지 않습니다. 소득세법 제104조 제1항 제1호는 2년 이상 보유 자산에 기본세율을 적용하면서 분양권은 과세표준의 100분의 60이라고 따로 정합니다. 조합원입주권은 2년 이상이면 6%에서 45%의 기본세율입니다.
- 필요경비와 기본공제를 넣지 않은 과세표준 8,000만원 가정으로 1년 미만은 70%인 5,600만원, 1년 이상은 60%인 4,800만원입니다. 같은 조건의 조합원입주권은 2년 이상이면 24% 구간에서 누진공제 576만원을 빼 1,344만원입니다. 지방소득세는 별도입니다.
- 양도소득세는 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권부터(소득세법 제89조 제2항), 취득세는 2020년 8월 12일 이후 취득한 분양권과 입주권부터(지방세법 제13조의3) 주택 수에 넣습니다. 세율은 2021년 6월 1일 이후 양도분부터 새 규정입니다.
- 2024년 3월 27일 이후 모집공고분 기준으로 투기과열지구와 조정대상지역, 분양가상한제 공공택지는 수도권 3년, 수도권 외 1년입니다. 공공택지 밖은 과밀억제권역 1년, 성장관리권역과 자연보전권역 6개월, 수도권 외 광역시 도시지역 6개월이고 그 밖의 지역은 제한이 없습니다.
- 아홉 가지 예외가 있습니다. 세대원 전원의 타 지역 이전, 상속주택 이전, 해외 이주, 이혼, 공익사업 이주대책, 경매와 공매, 배우자 일부 증여, 실직과 파산과 신용불량, 생업상 사정입니다. 한국토지주택공사에 동의를 신청하면 14일 이내 통보를 받습니다.
- 분양권 거래 단계에서는 없고, 준공 후 잔금을 치르고 소유권을 넘겨받을 때 지방세법 제11조 세율로 냅니다. 취득일부터 60일 안에 신고 납부하며, 그때 세대 주택 수에 2020년 8월 12일 이후 취득한 다른 분양권과 입주권도 들어갑니다.
- 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 안에 예정신고합니다. 3월 15일에 양도했다면 5월 31일까지입니다.
Q. 분양권을 2년 넘게 버티다 팔면 세율이 좀 내려가나요?▾
Q. 프리미엄 8,000만원짜리 분양권이면 세금이 얼마나 나오나요?▾
Q. 분양권은 언제 산 것부터 주택 수에 들어가나요?▾
Q. 전매제한은 몇 년 동안 걸리나요?▾
Q. 전매제한 기간인데도 팔 수 있는 길이 있나요?▾
Q. 분양권 취득세는 어느 시점에 내나요?▾
Q. 양도세 신고는 언제까지 끝내야 하나요?▾
세 날짜와 숫자 하나, 60%만 기억하면 된다
분양권과 입주권을 거래할 때 먼저 챙길 건 세 날짜와 숫자 하나입니다. 보유기간이 2년을 넘는지, 취득일이 2021년 1월 1일과 2020년 8월 12일 중 어느 쪽 이후인지, 그리고 단지의 전매제한이 3년인지 1년인지 6개월인지가 날짜 셋이에요. 숫자 하나는 **60%**입니다. 입주권은 2년을 채우면 6%에서 45%의 기본세율로 내려오지만 분양권은 그대로 60%라, 과세표준 8,000만원이면 1,344만원과 4,800만원, 3,456만원이 벌어집니다. 조정대상지역에서 다주택 상태로 판다면 2026년 5월 9일까지였던 중과 유예가 연장됐는지를 양도일 기준으로 국세청 안내에서 다시 확인하시길 권합니다. 준공 후 취득세는 취득세 계산법에서, 양도차익 전체 계산은 양도소득세 비과세에서 이어서 볼 수 있습니다.
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