9억 아파트, 매매가 말고 3,436만원이 더 든다
집을 살 때 매매가 밖에서 나가는 돈을 항목별로 셉니다. 매매가 9억원 아파트를 전용 85제곱미터 이하 1주택으로 사면 취득세 2,700만원, 지방교육세 270만원, 중개보수 상한 450만원, 인지세 15만원, 등기신청수수료 1만 5,000원을 합쳐 3,436만 5,000원이 따로 듭니다. 국민주택채권은 매매가가 아니라 시가표준액이 기준이라 서울에서 시가표준액 6억원이면 매입률 1,000분의 31로 1,860만원어치를 사야 합니다. 부대비용 비율은 6억원 1.53%, 9억원 3.82%, 12억원 3.93%입니다.
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집을 살 때 드는 돈이 매매가 하나로 끝난다면 세상이 참 단순했을 겁니다. 기대: 잔금 치르면 끝. 현실: 세금, 수수료, 채권까지 따로 셈해야 할 줄이 셋이나 더 있습니다. 그런데 이 부대비용을 "매매가의 1.5%에서 4%"로 뭉뚱그린 글이 많습니다. 9억원 아파트라면 1,350만원과 3,600만원 사이 어디쯤이라는 얘기인데, 그 폭이 너무 넓어 준비할 현금을 정할 수가 없죠. 항목별로 따로 셈하면 취득세와 지방교육세, 중개보수 상한, 인지세, 등기신청수수료를 합쳐 3,436만 5,000원이 나오고, 국민주택채권은 매매가가 아니라 시가표준액에 시행령 별표의 매입률을 곱해 따로 셉니다. 이 글은 그 항목을 하나씩 뜯어 봅니다. 취득세 세율 산식은 취득세 계산법, 중개보수 구간은 중개보수 상한에서 이어집니다.
매매가 밖으로 나가는 돈은 세 갈래로 흩어진다
매매대금 밖으로 빠져나가는 돈은 성격이 세 가지로 갈립니다. 요율이 법으로 못 박힌 세금, 상한 안에서 흥정이 가능한 수수료, 그리고 사자마자 되파는 국민주택채권입니다. 성격이 다르니 줄일 수 있는 여지도 다릅니다. 어디서 아낄 수 있고 어디서는 체념해야 하는지, 표로 먼저 갈라 두겠습니다.
| 항목 | 무엇에 곱하나 | 성격 |
|---|---|---|
| 취득세 | 취득가액, 구간별 1%에서 3% | 지방세, 고정 |
| 지방교육세 | 취득세 산출세액 기준, 세율의 10분의 1 | 지방세, 고정 |
| 농어촌특별세 | 전용 85제곱미터 초과일 때만 | 국세, 고정 |
| 인지세 | 계약서 기재금액, 구간별 정액 | 국세, 고정 |
| 등기신청수수료 | 부동산 1개당 정액, 신청 방법별 3종 | 수수료, 고정 |
| 중개보수 | 거래금액, 구간별 상한요율 안에서 협의 | 수수료, 협의 |
| 법무사 보수 | 자율, 셀프등기면 생략 | 수수료, 협의 |
| 국민주택채권 | 시가표준액, 구간과 지역별 매입률 | 의무 매입 후 되팔 때 차액 |
고정된 항목이 여섯 개고 협의 여지가 있는 것은 중개보수와 법무사 보수 둘뿐입니다. 채권은 매입액 자체는 법이 정하지만 실제 부담은 되팔 때의 할인액이라 성격이 또 다릅니다. 깎을 수 있는 칸이 생각보다 적다는 것, 이 표의 첫 번째 교훈입니다.
첫 집 사는데, 매매가 말고 현금을 얼마나 더 쥐고 있어야 하나요?
매매가와 별도로 6억원이면 916만 5,000원, 9억원이면 3,436만 5,000원이 듭니다. 매매가 대비로는 1.53%와 3.82%라 비율 자체가 두 배 넘게 벌어지는데, 9억원 경계에서 취득세율과 중개보수 상한이 함께 올라가기 때문입니다. 주택담보대출 한도는 담보평가액을 기준으로 정해지므로, 이 부대비용은 매매가와 따로 챙겨 두어야 하는 돈입니다.
6억원, 9억원, 12억원을 나란히 세우면 1.53%에서 3.93%
전용 85제곱미터 이하, 비조정대상지역, 1주택을 가정하고 세금과 수수료를 합쳐 보면 아래와 같습니다. 국민주택채권은 기준이 매매가가 아니라 시가표준액이라 이 표에서는 빼고 아래 절에서 따로 계산합니다.
| 항목 | 6억원 | 9억원 | 12억원 |
|---|---|---|---|
| 취득세 | 600만원 | 2,700만원 | 3,600만원 |
| 지방교육세 | 60만원 | 270만원 | 360만원 |
| 농어촌특별세 | 0원 | 0원 | 0원 |
| 중개보수 상한 | 240만원 | 450만원 | 720만원 |
| 인지세 | 15만원 | 15만원 | 35만원 |
| 등기신청수수료 | 1만 5,000원 | 1만 5,000원 | 1만 5,000원 |
| 합계 | 916만 5,000원 | 3,436만 5,000원 | 4,716만 5,000원 |
| 매매가 대비 | 1.53% | 3.82% | 3.93% |
매매가가 6억원에서 9억원으로 1.5배 오르는 동안 부대비용은 916만 5,000원에서 3,436만 5,000원으로 2,520만원 늘어납니다. 취득세율이 6억원 이하 1%에서 9억원 3%로 뛰기 때문입니다. 집값은 천천히 오르는데 비용은 계단을 껑충 뛰는 구간이죠. 9억원을 넘으면 취득세율이 3%로 고정되므로 12억원에서는 비율 증가가 3.82%에서 3.93%로 완만해집니다. 6억원에서 9억원 사이의 세율은 정액이 아니라 취득가액을 넣어 푸는 산식이라, 그 구간의 계산은 취득세 계산법에서 다룹니다.
- 취득세와 지방교육세
- 2,970만원
- 중개보수 상한
- 450만원
- 인지세와 등기수수료
- 16만 5,000원
- 합계
- 3,436만 5,000원, 매매가의 3.82%
전용 85제곱미터 이하 1주택 비조정대상지역 기준이고 국민주택채권과 법무사 보수, 부가가치세는 별도입니다.
국민주택채권, 곱하는 대상은 매매가가 아니라 시가표준액이다
소유권 이전등기를 하려면 제1종 국민주택채권을 의무로 사야 합니다. 여기서 가장 자주 어긋나는 게 기준 금액입니다. 매매가에 매입률을 곱한다고 생각하기 쉬운데(네, 많이들 그렇게 알고 계십니다), 곱하는 대상은 매매가가 아니라 시가표준액입니다. 공동주택은 세대당 시가표준액, 공유물은 지분율에 따라 산정한 시가표준액이 기준입니다.
| 시가표준액 | 특별시와 광역시 | 그 밖의 지역 |
|---|---|---|
| 2,000만원 이상 5,000만원 미만 | 1,000분의 13 | 1,000분의 13 |
| 5,000만원 이상 1억원 미만 | 1,000분의 19 | 1,000분의 14 |
| 1억원 이상 1억 6,000만원 미만 | 1,000분의 21 | 1,000분의 16 |
| 1억 6,000만원 이상 2억 6,000만원 미만 | 1,000분의 23 | 1,000분의 18 |
| 2억 6,000만원 이상 6억원 미만 | 1,000분의 26 | 1,000분의 21 |
| 6억원 이상 | 1,000분의 31 | 1,000분의 26 |
시가표준액 6억원인 주택이면 서울은 6억원에 1,000분의 31을 곱한 1,860만원, 그 밖의 지역은 1,000분의 26을 곱한 1,560만원어치를 사야 합니다. 같은 집이라도 지역 하나로 300만원이 갈립니다. 시가표준액 4억원이면 서울 기준 1,000분의 26이 걸려 1,040만원입니다.
국민주택채권 매입액 계산 방법
주택 소유권 이전등기에서 제1종 국민주택채권 매입액을 구하는 절차
시가표준액 확인
매매가가 아니라 시가표준액을 확인합니다. 공동주택은 세대당 시가표준액이 기준이고, 시가표준액이 공시되지 않은 신규분양 공동주택은 지방세법에 따른 취득가격을 씁니다.
구간과 지역 확인
시가표준액이 속한 구간을 찾고 특별시와 광역시인지 그 밖의 지역인지에 따라 매입률을 고릅니다.
매입률 곱하기
시가표준액에 매입률을 곱합니다. 시가표준액 6억원 서울이면 1,000분의 31로 1,860만원입니다.
끝수 정리
최저 매입금액은 1만원입니다. 1만원 미만의 단수가 5,000원 이상 1만원 미만이면 1만원으로 올리고, 5,000원 미만이면 없는 것으로 봅니다.
보유할지 되팔지 결정
만기까지 보유하면 발행일부터 5년 뒤 연 1.00% 연단위 복리로 상환받습니다. 곧바로 되팔면 그날의 매도단가와 수익률로 정해지는 할인액만 부담합니다.
채권 산 돈은 증발하지 않는다, 들고 있거나 되팔거나
만기까지 들고 있으면 원금과 이자를 돌려받고, 곧바로 되팔면 할인된 차액만 부담합니다. 제1종 국민주택채권은 상환기간이 발행일부터 5년, 발행이율이 2025년 4월 1일부터 연 1.00%(연단위 복리)입니다. 시장금리가 이보다 높으면 액면가보다 싸게 팔리므로 그 차액이 실제 비용이 됩니다. 이 할인액은 매도단가와 수익률에 따라 매일 달라지니, 잔금일 무렵 주택도시기금의 채권매도단가 화면에서 그날 값을 확인해야 합니다. 반대로 매입률과 매입액 자체는 시행령 별표로 고정돼 있어 미리 계산해 둘 수 있습니다. "매일 바뀌어서 모른다"는 말은 절반만 맞는 셈이죠.
인지세는 다섯 구간 정액, 주택 1억원 이하는 안 낸다
인지세는 매매계약서에 붙이는 국세로, 계약서에 적힌 금액이 어느 구간에 들어가느냐에 따라 정액으로 정해집니다. 요율이 아니라 금액이라 매매가가 조금 오르내려도 꿈쩍하지 않고, 구간을 넘는 순간에만 한 계단 올라갑니다.
| 기재금액 | 인지세액 |
|---|---|
| 1,000만원 초과 3,000만원 이하 | 2만원 |
| 3,000만원 초과 5,000만원 이하 | 4만원 |
| 5,000만원 초과 1억원 이하 | 7만원 |
| 1억원 초과 10억원 이하 | 15만원 |
| 10억원 초과 | 35만원 |
주택에는 예외가 하나 더 붙습니다. 인지세법 제6조 제5호에 따라 소유권 이전에 관한 증서의 기재금액이 1억원 이하인 주택은 인지세를 내지 않습니다. 그래서 표의 첫 세 구간은 주택이 아닌 부동산에서 의미가 있습니다. 매매가가 10억원을 넘으면 15만원에서 35만원으로 20만원이 한 번에 올라가므로, 9억원대와 10억원대의 계약서는 인지세에서도 계단을 하나 지납니다.
등기신청수수료, 어떻게 접수하느냐로 세 가지가 갈린다
소유권 이전등기를 접수할 때 내는 수수료는 부동산 1개당 정액이고, 어떤 방법으로 신청하느냐에 따라 셋으로 나뉩니다.
| 신청 방법 | 수수료 |
|---|---|
| 서면 방문신청 | 1만 8,000원 |
| 전자표준양식(e-Form) 신청 | 1만 5,000원 |
| 전자신청 | 1만원 |
전자신청과 서면 방문신청의 차이는 8,000원입니다. 등기 비용이 이 수수료로 끝나면 좋겠지만, 법무사에게 맡기면 이 수수료와 별개로 법무사 보수가 붙습니다. 법무사 보수는 법정 요율이 아니라 협의 대상이고, 셀프등기를 하면 이 몫이 통째로 빠집니다. 다만 잔금과 근저당 말소, 신규 근저당 설정이 같은 날 얽히는 거래라면 실수 한 번의 비용이 보수보다 클 수 있으니, 거래 구조를 먼저 따져 보는 게 순서입니다.
매매가 하나만 넣으면 취득세와 지방교육세, 중개보수 상한을 합한 예상 부대비용을 한 번에 볼 수 있는 계산기가 있습니다. 머릿속 셈이 꼬이기 시작했다면 여기서 한숨 돌리셔도 됩니다.
생애최초 감면을 받으면 총비용이 얼마나 가벼워지나요?
산출세액이 200만원 이하면 전액 면제이고, 넘으면 거기서 200만원을 뺍니다. 5억원 주택이면 산출세액 500만원에서 200만원을 공제해 300만원이 되므로 부대비용도 그만큼 줄어듭니다. 소득 요건은 없고 취득당시가액 12억원 이하, 취득일 현재 본인과 배우자가 주택을 소유한 사실이 없어야 하며, 신고할 때 함께 신청해야 적용됩니다. 요건과 사후 의무는 취득세 계산법에 있습니다.
깎을 수 있는 칸과 체념해야 하는 칸
- 취득세와 지방교육세, 인지세, 등기신청수수료는 고정입니다. 협의로는 한 푼도 깎이지 않고, 줄이는 길은 감면 요건에 해당하는 경우뿐입니다.
- 생애최초 취득세 감면은 요건과 한도가 따로 있으므로 위택스와 관할 지자체에서 대상 여부를 확인합니다.
- 중개보수는 상한 안에서 협의합니다. 9억원이면 450만원이 상한이지 정찰가가 아닙니다.
- 법무사 보수는 자율이라 견적을 비교하거나 셀프등기로 대체할 수 있습니다.
- 국민주택채권 매입액은 고정이지만 실부담은 되파는 날의 할인율에 달려 있으므로, 잔금일 무렵의 매도단가를 미리 조회해 둡니다.
- 계약 전에 집 매매 비용 계산기로 매매가를 넣어 규모를 먼저 잡아 둡니다.
매매 절차와 법정 기한은 아파트 매매 절차, 시세 확인은 실거래가 확인 방법, 대출 한도는 주택담보대출과 DSR, 되팔 때의 세금은 양도소득세 계산법에서 이어집니다.
자주 묻는 질문
- 전용 85제곱미터 이하 1주택 비조정대상지역 기준으로 3,436만 5,000원입니다. 취득세 2,700만원, 지방교육세 270만원, 중개보수 상한 450만원, 인지세 15만원, 등기신청수수료 1만 5,000원을 합한 금액이고 국민주택채권과 법무사 보수, 부가가치세는 별도입니다.
- 같은 조건으로 계산하면 6억원은 1.53%, 9억원은 3.82%, 12억원은 3.93%입니다. 6억원에서 9억원 사이에서 취득세율이 1%에서 3%로 오르기 때문에 비율이 가장 크게 뜁니다.
- 매매가가 아니라 시가표준액에 매입률을 곱합니다. 주택은 시가표준액 6억원 이상이면 특별시와 광역시 1,000분의 31, 그 밖의 지역 1,000분의 26입니다. 시가표준액 6억원 서울이면 1,860만원어치를 사야 합니다.
- 만기까지 보유하면 발행일부터 5년 뒤 연 1.00% 연단위 복리로 상환받습니다. 곧바로 되팔면 그날 매도단가로 정해지는 할인액만 실제 부담이 되며, 이 할인액은 매일 달라집니다.
- 기재금액 1억원 초과 10억원 이하는 15만원, 10억원 초과는 35만원입니다. 주택은 인지세법 제6조 제5호에 따라 기재금액 1억원 이하이면 내지 않습니다.
- 부동산 1개당 서면 방문신청 1만 8,000원, 전자표준양식 신청 1만 5,000원, 전자신청 1만원입니다.
- 법무사 보수가 통째로 빠집니다. 보수는 법정 요율이 아니라 협의 대상이라 금액이 일정하지 않으며, 잔금과 근저당이 같은 날 얽히는 거래는 실수 비용이 보수를 넘어설 수 있습니다.
Q. 9억원 아파트, 매매가 말고 얼마를 더 준비해야 하나요?▾
Q. 부대비용은 매매가의 몇 퍼센트쯤으로 잡으면 되나요?▾
Q. 국민주택채권은 얼마어치를 사야 하나요?▾
Q. 채권 산 돈은 그냥 날리는 건가요?▾
Q. 매매계약서 인지세는 얼마를 붙이나요?▾
Q. 등기신청수수료는 신청 방법마다 다른가요?▾
Q. 법무사 없이 셀프등기하면 정말 아끼는 게 있나요?▾
결국 잔금일 전에 적어 둘 숫자는 이것
집을 살 때 매매대금 밖에서 나가는 돈은 9억원 아파트 기준 3,436만 5,000원이고, 매매가 대비 비율은 6억원 1.53%에서 12억원 3.93%까지 올라갑니다. 이 중 가장 자주 빠뜨리는 항목이 국민주택채권입니다. 기준이 매매가가 아니라 시가표준액이고 매입률은 주택도시기금법 시행령 별표에 고정돼 있어, 서울에서 시가표준액 6억원이면 1,860만원어치를 사야 한다는 것을 잔금일 전에 미리 계산해 둘 수 있습니다. 매일 바뀌는 것은 되팔 때의 할인액뿐입니다. 잔금일에 당황하지 않는 사람은 매매가가 아니라 이 항목들을 미리 적어 둔 사람입니다. 취득세 산식은 취득세 계산법, 중개보수 구간 경계는 중개보수 상한, 계약부터 등기까지의 법정 기한은 아파트 매매 절차에서 이어집니다.
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