9억원 넘는 순간 복비가 94만원 뛰는 이유

중개보수를 검색하면 "지자체 조례에 따라 다릅니다"로 끝나는 글이 수두룩합니다. 네, 그건 저도 압니다. 정작 궁금한 건 그래서 얼마냐는 거죠. 다행히 금액이 크게 갈리는 지점은 몇 곳 안 됩니다. 거래금액 9억원과 12억원 경계에서 상한 요율이 바뀌고, 소액 구간에서는 한도액이 요율보다 먼저 걸립니다. 생활법령정보의 중개보수 산정 안내와 서울특별시 요율표로 구간을 확인하고, 그 경계에서 금액이 얼마나 뛰는지 직접 곱해 봤습니다. 매매 총비용 합산은 집 매매 총비용, 계약부터 등기까지의 기한은 아파트 매매 절차에서 이어집니다.

복비는 흥정이 아니라 세 단계 콤보로 정해진다

중개보수는 중개사님이 기분 따라 부르는 값이 아닙니다. 세 단계를 거칩니다. 먼저 공인중개사법 시행규칙 별표 1이 거래금액 구간별 상한요율과 한도액을 긋습니다. 그 범위 안에서 특별시와 광역시, 도, 특별자치도의 조례가 실제 요율을 정하고, 마지막으로 그 조례 요율 이내에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 최종 금액을 정합니다. 법이 울타리를 치고, 조례가 칸을 나누고, 사람이 그 칸 안에서 이야기하는 구조입니다.

서울특별시는 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표 1에서 시행규칙 별표 1의 구간을 그대로 가져다 씁니다. 아래 표가 그 값입니다. 처음 보면 숫자 수프 같지만, 밑에서 경계만 골라 드릴 테니 일단 눈으로만 훑어 두세요.

주택 매매와 교환, 임대차 등의 상한요율과 한도액 (2026년 9월 기준, 공인중개사법 시행규칙 별표 1과 서울특별시 주택 중개보수 등에 관한 조례 별표 1)

거래금액	매매와 교환	임대차 등
5,000만원 미만	0.6%, 한도 25만원	0.5%, 한도 20만원
5,000만원 이상 1억원 미만	0.5%, 한도 80만원	0.4%, 한도 30만원
1억원 이상 2억원 미만	0.5%, 한도 80만원	0.3%, 한도 없음
2억원 이상 6억원 미만	0.4%, 한도 없음	0.3%, 한도 없음
6억원 이상 9억원 미만	0.4%, 한도 없음	0.4%, 한도 없음
9억원 이상 12억원 미만	0.5%, 한도 없음	0.4%, 한도 없음
12억원 이상 15억원 미만	0.6%, 한도 없음	0.5%, 한도 없음
15억원 이상	0.7%, 한도 없음	0.6%, 한도 없음

집은 지방인데 중개사무소가 서울이면, 누구 조례를 따르나요?

중개사무소가 있는 시도의 조례를 따릅니다. 공인중개사법 시행규칙 제20조는 중개대상물의 소재지와 중개사무소의 소재지가 다르면 개업공인중개사가 중개사무소 소재지 관할 시도의 조례 기준으로 보수와 실비를 받도록 정하고 있습니다. 집이 어디 있는지가 아니라 사무소 간판이 어디 걸렸는지가 기준입니다.

9억원, 넘는 순간 94만원이 뛰는 국경선

구간표는 요율만 보여 주니 경계에서 금액이 얼마나 튀는지는 직접 곱해 봐야 보입니다. 매매에서 가장 높은 계단은 9억원입니다.

9억원 경계를 사이에 둔 매매가별 중개보수 상한, 산술 계산 (2026년 9월 기준, 서울특별시 조례 별표 1 요율 적용)

매매가	적용 구간과 요율	한쪽이 낼 수 있는 상한
8억 9,000만원	2억원 이상 9억원 미만 0.4%	356만원
9억원	9억원 이상 12억원 미만 0.5%	450만원
차이	매매가는 1,000만원 차이	94만원

매매가가 1,000만원 오르는 사이 중개보수 상한은 94만원 늘어납니다. 매도인과 매수인이 각각 내므로 거래 전체로는 188만원 차이입니다. 국경을 넘은 대가치고는 꽤 비싼 통행료죠. 8억원 후반대에서 호가를 조정한다면 9억원을 넘기는지가 취득세율뿐 아니라 중개보수에서도 계단이 됩니다. 같은 방식으로 12억원에서 0.6%, 15억원에서 0.7%로 한 번씩 더 올라갑니다.

매매

매매 9억원 경계의 중개보수 상한

8억 9,000만원

0.4%, 356만원

9억원

0.5%, 450만원

한쪽 기준 차이

94만원

양쪽 합계 차이

188만원

매매가 1,000만원 차이가 중개보수 상한 94만원을 가릅니다. 상한 안에서 협의하고 부가가치세는 별도입니다.

낮은 구간에는 한도액이라는 안전바가 있다

5,000만원과 1억원 아래 구간에만 한도액이 붙어 있습니다. 요율이 높은 구간에서 금액이 튀지 않게 위에서 눌러 주는 안전바입니다. 곱해 보면 경계에서 금액이 신기할 만큼 딱 맞물립니다.

한도액이 붙은 임대차 구간의 경계 계산, 산술 계산 (2026년 9월 기준, 시행규칙 별표 1 임대차 등 요율)

거래금액	요율을 곱한 값	한도액	실제 상한
4,900만원	0.5%, 24만 5,000원	20만원	20만원
5,000만원	0.4%, 20만원	30만원	20만원
9,900만원	0.4%, 39만 6,000원	30만원	30만원
1억원	0.3%, 30만원	없음	30만원

4,900만원과 5,000만원의 상한은 둘 다 20만원이고, 9,900만원과 1억원의 상한은 둘 다 30만원입니다. 한도액은 요율을 곱한 값이 다음 구간 금액을 넘지 않도록 잘라 주는 값이라, 낮은 구간에서는 한도액이 곧 상한입니다. 매매도 같은 구조로, 4,900만원에 0.6%를 곱한 29만 4,000원이 한도 25만원에 잘려 25만원이 됩니다. 요율표를 보고 계산기를 두드렸는데 숫자가 안 맞는다면 대개 이 안전바 때문입니다.

월세는 일단 보증금으로 변신시킨다

임대차는 보증금과 월세를 하나의 금액으로 합쳐 구간을 정합니다. 보증금에 월세의 100배를 더한 값이 거래금액이고, 그 값이 5,000만원 미만이면 월세에 70배를 곱해 다시 계산합니다. 월세를 보증금 모양으로 변신시킨 다음 표에 대 본다고 생각하면 편합니다.

전월세 중개보수 계산 방법

보증금과 월세를 환산보증금으로 합쳐 임대차 중개보수 상한을 구하는 절차

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   100배로 1차 계산

   보증금에 월세의 100배를 더합니다. 보증금 1,000만원에 월세 50만원이면 1,000만원에 5,000만원을 더해 6,000만원입니다.

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   5,000만원 미만인지 확인

   1차 계산값이 5,000만원 미만이면 월세에 70배를 곱해 다시 더합니다. 5,000만원 이상이면 1차 계산값을 그대로 씁니다.

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   구간 요율 곱하기

   확정된 거래금액이 속한 임대차 구간의 요율을 곱합니다. 6,000만원은 5,000만원 이상 1억원 미만이라 0.4%로 24만원입니다.

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   한도액과 비교

   한도액이 있는 구간이면 계산값과 한도액 중 작은 금액이 상한입니다. 6,000만원 구간의 한도액은 30만원이라 24만원이 그대로 상한입니다.

100배 적용과 70배 재계산이 갈리는 두 사례, 산술 계산 (2026년 9월 기준, 시행규칙 별표 1 임대차 등 요율)

계약 조건	환산보증금	적용 요율과 한도액	한쪽 상한
보증금 1,000만원에 월세 50만원	1,000만원 더하기 5,000만원은 6,000만원	0.4%, 한도 30만원	24만원
보증금 500만원에 월세 40만원	100배는 4,500만원이라 70배로 재계산, 500만원 더하기 2,800만원은 3,300만원	0.5%, 한도 20만원	16만 5,000원

두 번째 사례에서 100배를 그대로 썼다면 4,500만원에 0.5%를 곱한 22만 5,000원이 나오고, 한도 20만원에 잘려 20만원이 됩니다. 70배로 다시 계산하면 16만 5,000원이라 3만 5,000원이 줄어듭니다. 보증금은 적고 월세 비중이 큰 계약일수록 이 재계산이 실제 금액을 바꿉니다. 작은 돈 같아도 치킨 한 마리 값은 됩니다.

전세는 보증금이 곧 거래금액인가요?

월세가 없으니 보증금이 그대로 거래금액입니다. 보증금 3억원이면 1억원 이상 6억원 미만 구간이라 0.3%를 곱해 90만원, 보증금 5억원도 같은 구간이라 150만원이 한쪽이 낼 수 있는 상한입니다. 보증금 6억원부터는 0.4%로 올라가 240만원이 됩니다. 갱신 때 보증금을 올리는 경우의 인상률 상한은 전세 갱신 인상률에서 이어집니다.

오피스텔과 상가는 다른 리그에서 뛴다

주택 요율표는 주택과 그 부속토지, 주택 분양권에만 적용됩니다. 그 밖의 중개대상물은 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항이 따로 정합니다.

오피스텔과 그 밖의 부동산 상한요율 (2026년 9월 기준, 공인중개사법 시행규칙 제20조 제4항)

중개대상물	매매와 교환	임대차 등
전용 85제곱미터 이하이면서 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 오피스텔	0.5%	0.4%
그 밖의 오피스텔	0.9%	0.9%
토지와 상가 등 그 밖의 부동산	0.9%	0.9%

3억원 거래로 나란히 세워 보면 차이가 분명합니다. 아파트는 0.4%인 120만원, 설비 요건을 갖춘 주거용 오피스텔은 0.5%인 150만원, 요건을 못 갖춘 오피스텔은 0.9%인 270만원입니다. 상가 5억원은 0.9%인 450만원으로, 같은 금액의 주택 200만원보다 250만원 많습니다. 이름은 똑같이 오피스텔인데 부엌과 욕실 하나로 요율이 두 배 가까이 벌어지는 셈입니다. 오피스텔 계약이라면 전용면적과 설비 요건을 계약 전에 서면으로 확인해 두세요.

부가세는 중개사님의 사업자등록증이 정한다

중개보수의 부가가치세는 별도입니다. 실제 금액을 가르는 건 중개사가 일반과세자인지 간이과세자인지입니다. 같은 집, 같은 복비인데 사무소에 따라 부가세가 달라지는 이유입니다.

간이과세자는 직전 연도 재화와 용역의 공급대가 합계액이 1억 400만원 미만인 개인사업자입니다. 간이과세자의 납부세액은 과세표준에 업종별 부가가치율과 10%를 곱해 구하고, 부동산 중개업이 속하는 **부동산 관련 서비스업의 부가가치율은 40%**입니다. 곱하면 공급대가의 4% 수준입니다.

매매 15억원 거래에서 중개보수 상한에 붙는 부가가치세, 산술 계산 (2026년 9월 기준, 부가가치세법 업종별 부가가치율 40% 적용)

구분	중개보수 상한	부가가치세	합계
일반과세자 10%	1,050만원	105만원	1,155만원
간이과세자 부가가치율 40% 적용	1,050만원	42만원	1,092만원
차이	같음	63만원	63만원

내 거래금액으로 바로 곱해 보고 싶다면 매매가나 보증금과 월세를 넣어 주택 기준 구간 요율로 상한을 계산해 주는 계산기가 있습니다.

상한을 넘겨 받으면 1년 이하 징역이나 1,000만원 이하 벌금

표의 수치는 상한이지 정찰가가 아닙니다. 상한 안에서 깎는 협의는 자유지만, 넘겨 받는 건 형사처벌 대상입니다. 공인중개사법 제33조 제1항 제3호는 사례나 증여, 그 밖의 어떠한 명목으로도 법 제32조에 따른 보수 또는 실비를 초과해 금품을 받는 행위를 금지합니다. 위반하면 같은 법 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역이나 1,000만원 이하의 벌금에 처해지고, 자격정지 6개월 이내와 중개사무소 개설등록 취소가 함께 걸립니다.

내는 시기도 법에 있습니다. 공인중개사법 시행령 제27조의2는 중개보수의 지급시기를 개업공인중개사와 중개의뢰인 사이의 약정에 따르되, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날로 정합니다. 잔금도 안 치렀는데 복비부터 달라는 말을 들었다면, 그런 약정을 한 적이 있는지부터 떠올려 보면 됩니다.

도장 찍기 전 체크리스트

• 적용 요율과 한도액을 계약서 작성 전에 서면으로 받았는가
• 중개사무소 소재지 관할 시도의 조례 요율이 맞는지 확인했는가
• 거래금액이 구간 경계에 가까우면 어느 구간으로 계산했는지 확인했는가
• 전월세라면 100배와 70배 중 어느 쪽으로 환산했는지 확인했는가
• 오피스텔이라면 전용면적과 설비 요건 충족 여부를 확인했는가
• 사업자등록증으로 과세유형을 확인하고 부가가치세 산출 근거를 받았는가
• 상한 안에서 협의한 최종 금액을 계약서나 문자로 남겼는가
• 지급 시기를 약정했는가, 약정이 없다면 거래대금 완료일이 기준이라는 점을 알고 있는가

자주 묻는 질문

Q. 9억원 아파트랑 8억 9,000만원 아파트, 복비 차이가 정말 그렇게 큰가요?▾

8억 9,000만원은 2억원 이상 9억원 미만 구간이라 0.4%인 356만원, 9억원은 9억원 이상 12억원 미만 구간이라 0.5%인 450만원입니다. 한쪽 기준 94만원, 매도인과 매수인을 합하면 188만원 차이입니다.

Q. 월세는 거래금액을 어떻게 잡나요?▾

보증금에 월세의 100배를 더합니다. 그 값이 5,000만원 미만이면 월세에 70배를 곱해 다시 더합니다. 보증금 500만원에 월세 40만원이면 100배로는 4,500만원이라 70배를 적용해 3,300만원이 거래금액이고, 0.5%인 16만 5,000원이 한쪽 상한입니다.

Q. 한도액은 어느 구간에 붙어 있나요?▾

매매는 5,000만원 미만 25만원과 5,000만원 이상 2억원 미만 80만원, 임대차는 5,000만원 미만 20만원과 5,000만원 이상 1억원 미만 30만원입니다. 그 위 구간에는 한도액이 없습니다.

Q. 복비에 부가세는 얼마나 더 붙나요?▾

중개사가 일반과세자면 10%입니다. 간이과세자는 부동산 관련 서비스업 부가가치율 40%가 적용돼 납부세액이 공급대가의 4% 수준입니다. 15억원 매매의 상한 1,050만원 기준으로 105만원과 42만원, 63만원 차이입니다.

Q. 오피스텔도 아파트랑 같은 요율인가요?▾

전용 85제곱미터 이하이면서 전용 입식 부엌과 전용 수세식 화장실과 목욕시설을 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%입니다. 요건을 갖추지 못한 오피스텔과 상가, 토지는 매매와 임대차 모두 0.9%입니다.

Q. 상한보다 더 달라고 하면 어떻게 되나요?▾

공인중개사법 제33조 제1항 제3호 위반으로 같은 법 제49조 제1항 제10호에 따라 1년 이하의 징역이나 1,000만원 이하의 벌금 대상입니다. 자격정지 6개월 이내와 중개사무소 개설등록 취소도 함께 걸립니다.

Q. 복비는 언제 내면 되나요?▾

공인중개사법 시행령 제27조의2에 따라 약정이 있으면 약정한 날, 약정이 없으면 중개대상물의 거래대금 지급이 완료된 날입니다.

결국 기억할 건 경계 세 군데

중개보수는 시행규칙 별표 1이 상한을 긋고, 시도 조례가 요율을 정하고, 그 안에서 의뢰인과 중개사가 협의해 확정하는 세 단계 구조입니다. 표를 볼 때 요율보다 중요한 건 구간 경계입니다. 매매 8억 9,000만원과 9억원 사이에서 한쪽 상한이 356만원에서 450만원으로 94만원 벌어지고, 낮은 구간에서는 한도액이 곧 상한이라 4,900만원과 5,000만원의 임대차 상한이 나란히 20만원입니다. 전월세는 100배와 70배 중 어느 쪽으로 환산했는지, 오피스텔은 설비 요건을 갖췄는지, 부가가치세는 일반과세자 10%인지 간이과세자 기준인지를 계약서 쓰기 전에 서면으로 받아 두면 복비 때문에 얼굴 붉힐 일은 줄어듭니다. 매매가에 붙는 세금과 수수료 전체 합산은 집 매매 총비용에서, 취득세 구간은 취득세 계산법에서 이어집니다.