아파트 값이 셋인 이유, 공시가격은 시세의 69%
같은 아파트에 숫자가 세 개 붙는 이유는 지표마다 하는 일이 달라서입니다. 2026년 공동주택 공시가격은 시세 반영률 69%로 결정됐고, 실거래가는 계약일부터 30일 안에 신고돼 다음 날 공개되며, 부동산원 주간동향은 매주 월요일 기준을 목요일에 발표합니다. 영수증 같은 실거래가, 세금 기준인 공시가격, 방향만 재는 주간동향을 어느 화면에서 어떻게 읽는지, 어떤 값이 착시인지 정책브리핑과 공개시스템 안내와 통계 설명을 바탕으로 다시 썼습니다.
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같은 아파트인데 화면마다 값이 다릅니다. 실거래가는 영수증, 공시가격은 세금 매길 때 꺼내 보는 가격표, 주간동향은 동네 온도를 재는 온도계라서 그렇습니다. "지표마다 목적이 다릅니다"라는 설명은 맞는 말이지만, 정작 알고 싶은 건 그래서 얼마나 다르냐는 거죠. 2026년 공동주택 공시가격의 현실화율은 69%입니다. 시세 10억원짜리 집이라면 공시가격은 6억 9,000만원 언저리이고, 세금은 그 금액을 기준으로 매겨집니다. 실거래가는 신고 다음 날 올라오지만 계약일 기준이라 이미 지난 가격이고, 부동산원 주간동향은 표본 33,500호로 방향을 재는 지수라 내 단지의 금액이 아닙니다. 이 글은 어느 화면에서 무엇을 봐야 하는지를 숫자로 가릅니다.
영수증, 세금용 가격표, 온도계는 찍는 사람이 다르다
| 지표 | 누가 무엇을 | 갱신 | 확인처 |
|---|---|---|---|
| 실거래가 | 신고된 실제 계약 금액을 국토교통부가 공개 | 신고 취합 후 다음 날 | 실거래가 공개시스템 아파트 매매 화면 |
| 공시가격 | 국토교통부가 과세 기준으로 매년 결정하는 가격, 시세 반영률 69% | 매년 4월 말 결정 공시, 6월 말 조정 공시 | 부동산공시가격알리미 공동주택가격 열람 |
| 부동산원 주간동향 | 표본 33,500호를 실거래와 매물과 중개업소 의견으로 산정한 지수 | 매주 월요일 기준, 목요일 발표 | 한국부동산원 전국주택가격동향조사 |
| KB시세 | 민간 금융사가 산정하는 참고 시세 | 주간 | 민간 서비스, 이 글은 공공 지표를 1차로 둠 |
실거래가는 "얼마에 팔렸나"에, 공시가격은 "세금을 얼마 기준으로 매기나"에, 주간동향은 "흐름이 오르는 쪽인가 내리는 쪽인가"에 답합니다. 영수증 금액으로 세금을 짐작하거나 온도계 눈금을 내 집 가격으로 읽는 순간 착시가 시작됩니다.
공시가격은 시세의 69%, 세금이 들여다보는 가격표
국토교통부는 2026년 4월 30일 전국 약 1,585만 호의 공동주택 공시가격을 결정 공시했습니다. 올해 달라진 건 가격표의 눈금이 아니라 물건값 쪽입니다. 시세 반영률(현실화율)은 전년과 같은 69% 를 그대로 두고 시세 변동만 반영했기 때문이죠. 전국 평균 변동률은 9.13%, 서울은 18.60%입니다.
| 시도 | 변동률 | 시도 | 변동률 |
|---|---|---|---|
| 서울 | 18.60% | 경북 | 0.07% |
| 경기 | 6.37% | 인천 | -0.10% |
| 세종 | 6.28% | 전남 | -0.25% |
| 울산 | 5.22% | 강원 | -0.45% |
| 전북 | 4.32% | 충남 | -0.53% |
| 충북 | 1.75% | 대구 | -0.78% |
| 부산 | 1.13% | 대전 | -1.11% |
| 경남 | 0.85% | 광주 | -1.27% |
| 전국 평균 | 9.13% | 제주 | -1.81% |
69%라는 숫자 하나로 계산은 두 방향 모두 됩니다. 시세 10억원인 집의 공시가격은 6억 9,000만원 언저리이고, 거꾸로 공시가격 6억원인 집을 시세로 되돌리면 6억원을 0.69로 나눈 8억 6,957만원입니다. 고지서를 펼치고 "우리 집이 이 값밖에 안 되나" 하고 서운해할 일도, 그 금액을 시세라고 믿을 일도 없습니다.
이의신청은 4월 30일부터 5월 29일까지 받고, 6월 말에 조정 공시합니다. 결정 전 사전 의견은 약 1만 4,000건이 들어와 1,903건(13.1%)이 조정됐습니다. 근거는 「부동산 가격공시에 관한 법률」 제18조이고, 확인 화면은 부동산공시가격알리미의 공동주택가격 열람입니다. 이 가격표가 보유세 고지서로 어떻게 이어지는지는 재산세 계산법에 정리돼 있습니다.
영수증은 늦게 온다, 신고는 30일 안에 공개는 다음 날
실거래가의 시차는 법과 시스템, 두 곳에서 생깁니다. 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제3조는 계약체결일부터 30일 이내 신고를 요구하고, 공개시스템은 들어온 신고를 실시간 취합해 다음 날 공개합니다. 계약 당일에 신고하면 이틀 뒤에 보이고, 기한을 꽉 채워 신고하면 최대 31일 뒤에 보입니다. 길면 한 달 뒤에야 우편으로 오는 영수증인 셈이죠.
- 신고 기한
- 계약체결일부터 30일 이내(법 제3조)
- 공개 시점
- 신고 취합 후 다음 날
- 가장 빠른 경우
- 계약 다음 날 신고, 그다음 날 공개
- 가장 늦은 경우
- 30일째 신고, 31일째 공개
최근 한 달치가 비어 보이는 것은 거래가 없어서가 아니라 아직 신고 중이기 때문입니다.
어기면 값을 치릅니다. 신고하지 않거나 공동신고를 거부하면 500만원 이하, 거짓으로 신고하면 취득가액의 10% 이하의 과태료가 붙습니다(법 제28조). 계약이 해제됐다면 그 사실도 확정일부터 30일 이내에 신고해야 합니다.
공개시스템이 보여 주는 범위는 이렇습니다. 매매는 2006년 1월부터, 아파트 분양권과 입주권은 2007년 6월 29일 이후 체결분부터, 전월세는 2021년 6월부터 있습니다. 화면에는 전용면적, 계약일, 거래금액, 층, 건축연도, 도로조건이 나오고, 2023년 7월 25일부터는 등기일자 칸이 하나 더해졌습니다. 그 화면을 어떤 순서로 읽는지는 실거래가 조회와 30일 시차에 있습니다.
등기일자가 빈칸이면 아직 물건이 안 넘어간 영수증이다
2023년 7월 25일부터 아파트 실거래가에 등기일자가 붙은 이유는 거래 신고 후 소유권 이전 없이 계약을 해제하는 집값 띄우기 때문입니다. 높은 값에 신고해 시세를 올려 두고 나중에 해제하면, 그동안 그 값은 실거래가로 남아 있습니다.
그래서 유난히 높은 거래는 등기일자부터 봅니다. 등기일자가 채워져 있으면 소유권이 실제로 넘어간 거래이고, 비어 있으면 잔금 전이거나 해제됐거나 등기가 늦은 것 중 하나입니다. 계산은 끝났다는데 물건은 아직 가게 선반에 있는 상태인 거죠. 대상은 2023년 1월 이후 계약한 아파트이고, 국토교통부는 연립다세대로 확대할 계획을 밝혔습니다.
부동산원 주간동향, 월요일에 잰 온도를 목요일에 읽어 준다
한국부동산원 전국주택가격동향조사는 통계 승인 제304004호(1985년 9월 10일 승인)입니다. 주간과 월간이 각자 따로 돌고, 재는 표본도 다릅니다.
| 구분 | 조사 기준일 | 아파트 표본 | 공표일 |
|---|---|---|---|
| 주간 | 매주 월요일 | 33,500호 | 매주 목요일 |
| 월간 | 익월 1일 | 37,619호 | 익월 15일, 휴일이면 다음 날 |
표본가격은 표본의 실거래 사례와 가격 형성 요인이 비슷한 인근 실거래를 바탕으로 매물정보와 시세정보, 중개업소 의견을 종합해 산정합니다. 실거래만 세는 것도 아니고 호가만 보는 것도 아니어서, 실거래가 공개시스템과 방향이 어긋날 때 그 이유를 여기서 찾습니다. 온도계는 방 온도를 알려 줄 뿐 내 집 가격표를 찍어 주지는 않습니다. 주간과 월간은 표본이 같지 않으니 두 수치를 직접 맞대어 비교하지 않습니다.
영수증, 가격표, 온도계를 한 줄로 세우는 순서
아파트 시세 교차 확인
공공 지표 세 개를 화면 단위로 확인하는 순서
실거래가 공개시스템 아파트 매매
같은 단지 같은 전용면적의 최근 거래를 모아 봅니다. 최근 30일은 신고 중인 건이 빠져 있다고 전제합니다.
등기일자와 해제 표시로 거르기
등기일자가 비어 있는 최고가, 해제 표시 건, 직거래 건을 따로 표시하고 나머지로 흐름을 잡습니다.
부동산공시가격알리미 공동주택가격 열람
해당 호의 공시가격을 확인하고 0.69로 나눠 시세 환산값을 냅니다. 실거래 흐름과 크게 벌어지면 원인을 살핍니다.
부동산원 주간동향
가장 최근 월요일 기준 목요일 발표치로 해당 지역이 오르는 국면인지 내리는 국면인지 봅니다.
세 값 대조
실거래가 흐름, 공시가격 환산값, 주간동향 방향이 같은 쪽을 가리키면 그 값을 시세로 잡고, 어긋나면 30일 시차와 표본 차이를 먼저 의심합니다.
화면 닫기 전 확인 목록
- 실거래가를 한 건이 아니라 같은 면적 여러 건의 흐름으로 봤는가
- 최근 30일은 신고 기한 안이라 덜 채워졌다는 점을 감안했는가
- 튀는 최고가의 등기일자가 채워져 있는지 확인했는가(2023년 1월 이후 계약분)
- 해제 표시 건과 직거래 건을 따로 표시했는가
- 공시가격을 0.69로 나눈 환산값이 실거래 흐름과 맞물리는지 봤는가
- 이의신청 기간(4월 30일부터 5월 29일)이 지난 뒤 6월 말 조정 공시분인지 확인했는가
- 부동산원 주간동향의 기준일(월요일)과 발표일(목요일)을 확인하고 최신 회차를 봤는가
- 주간 수치와 월간 수치를 섞어서 비교하지는 않았는가
- 대출 한도는 시세가 아니라 DSR과 주택담보대출 한도 기준으로 따로 계산했는가
자주 묻는 질문
- 2026년 공동주택 공시가격은 시세 반영률 69%로 결정됐습니다. 시세 10억원이면 공시가격은 6억 9,000만원 수준이고, 공시가격 6억원을 0.69로 나누면 시세 환산값 8억 6,957만원입니다. 과세 기준이지 시세가 아닙니다.
- 계약체결일부터 30일 이내에 신고하고, 공개시스템은 신고를 실시간 취합해 다음 날 공개합니다. 가장 늦으면 계약 31일 뒤에 보입니다. 최근 한 달이 비어 보이는 것은 아직 신고 중이기 때문입니다.
- 2023년 7월 25일부터 아파트 실거래가에 등기일자가 붙었습니다. 거래 신고 후 소유권 이전 없이 해제하는 집값 띄우기를 막기 위해서입니다. 등기일자가 비어 있는 최고가는 실제로 넘어간 거래가 아닐 수 있습니다.
- 매주 월요일을 기준일로 조사해 목요일에 발표합니다. 아파트 표본은 주간 33,500호, 월간 37,619호이고 월간은 익월 1일 기준으로 익월 15일에 공표합니다.
- 신고하지 않거나 공동신고를 거부하면 500만원 이하, 거짓으로 신고하면 취득가액의 10% 이하 과태료입니다. 계약이 해제되면 확정일부터 30일 이내에 해제 신고도 해야 합니다.
- 민간 참고 지표라 이 글은 국토교통부 실거래가와 공시가격, 한국부동산원 주간동향을 1차로 둡니다. 대출 한도는 시세 지표가 아니라 DSR 기준으로 따로 계산해야 합니다.
Q. 공시가격은 왜 실거래가보다 늘 낮게 적혀 있나요?▾
Q. 실거래가는 계약하고 며칠 뒤에 화면에 뜨나요?▾
Q. 실거래가 화면에 등기일자 칸은 왜 생겼나요?▾
Q. 부동산원 주간동향은 무슨 요일에 나오나요?▾
Q. 실거래가 신고를 깜빡하면 무슨 일이 생기나요?▾
Q. KB시세는 그냥 건너뛰어도 되나요?▾
결국 세 숫자는 서로 다른 질문에 답하고 있었다
시세 판단은 세 숫자가 어떤 질문에 답하는지 아는 데서 시작합니다. 공시가격은 2026년 기준 시세의 69%이니 0.69로 나눠 환산합니다. 실거래가는 계약 30일 안 신고 후 다음 날 공개되니 최근 한 달은 비어 있다고 보고, 튀는 값은 2023년 7월 25일부터 붙은 등기일자로 실제 넘어간 거래인지 가립니다. 부동산원 주간동향은 월요일 기준 목요일 발표치로 방향만 봅니다. 세 값이 같은 쪽을 가리키면 그것이 시세이고, 어긋나면 누가 틀린 게 아니라 시차와 표본이 다른 것입니다. 영수증과 세금용 가격표와 온도계가 같은 숫자를 찍지 않는 건 고장이 아니라 원래 그런 물건이라서죠. 계약 단계에서 챙길 서류는 아파트 매매 절차에서 이어집니다.
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