주담대 DSR 40%는 그대로인데 한도는 줄어드는 이유

주택담보대출을 알아보기 시작하면 LTV, DTI, DSR이 한꺼번에 몰려옵니다. 기대: 세 글자짜리 약어 셋만 외우면 한도가 눈에 보인다. 현실: 약어를 다 외우고 나서도 "그래서 얼마까지 빌릴 수 있는데요?"라는 질문은 그대로 남습니다. 결론부터 말하면 요즘 그 숫자를 정하는 건 DSR 비율 자체가 아니라, 대출 심사에만 슬쩍 얹히는 가상의 금리입니다. 아래는 2026년 10월 기준 금융위원회가 발표한 수치와, 그 수치를 연소득에 대입해 계산한 결과입니다.

상한선은 은행 40%, 제2금융권 50%에서 그어진다

DSR은 총부채원리금상환비율입니다. 뜻은 생각보다 단순합니다. 갖고 있는 모든 대출의 연간 원리금 상환액을 세전 연소득으로 나눈 값이죠. 주택담보대출만 세는 게 아니라 신용대출, 자동차 할부, 카드론까지 원금과 이자를 모두 끌어와 더합니다.

이 비율에 상한이 걸리는 건 총대출액이 1억원을 넘는 차주부터입니다. 은행은 40%, 제2금융권은 50% 안으로 묶입니다. 제2금융권 기준은 원래 60%였다가 50%로 내려온 값입니다.

DTI와 갈라지는 지점도 바로 여기입니다. DTI(총부채상환비율)는 해당 주담대의 원리금에 다른 대출의 이자만 얹지만, DSR은 다른 대출의 원금 상환액까지 더하거든요. 신용대출 원금을 갚는 중이라면 그 금액이 DSR 분자에 통째로 들어가니, 소득이 같아도 DSR 쪽이 훨씬 빡빡하게 조여 옵니다.

주택담보대출 한도를 정하는 세 지표 (2026년 10월 기준)

지표	분자에 들어가는 것	분모	상한
LTV (주택담보인정비율)	대출 금액	담보 주택의 가치	규제지역 40% (2025년 10월 15일부터)
DTI (총부채상환비율)	주담대 원리금 + 기타 대출 이자	세전 연소득	지역과 상품별 상이
DSR (총부채원리금상환비율)	모든 대출의 원리금	세전 연소득	은행 40%, 제2금융권 50%

세 지표는 하나씩 차례로 걸리는 게 아니라 동시에 걸립니다. LTV로 계산한 금액이 5억원이어도 DSR로 계산한 금액이 3억원이면 실제 한도는 3억원입니다. 셋 가운데 가장 낮게 나온 쪽이 최종 결정권을 쥐는 구조죠. 담보가치의 출발점이 되는 시세는 실거래가로 먼저 확인해 두면 계산이 덜 흔들립니다.

스트레스 금리, 이자는 그대로 두고 한도만 깎는다

스트레스 DSR은 대출 실행 시점의 금리가 아니라 미래에 금리가 올랐을 상황을 가정해 원리금을 계산하는 방식입니다. 실제로 내는 이자가 늘어나는 건 아니고, 한도를 계산할 때만 가상의 금리가 얹힙니다. 비유하자면 모래주머니를 찬 채로 달리기 기록을 재는 셈입니다. 잴 때만 무겁고, 실제로 달릴 때는 벗고 뜁니다.

3단계 스트레스 DSR이 2025년 7월 1일 시행되면서 전 업권의 사실상 모든 가계대출에 1.5%p가 붙었습니다. 뒤이어 2025년 10월 15일 대출수요 관리 방안이 나오면서 수도권과 규제지역 주택담보대출의 스트레스 금리 하한은 3.0%p로 올라갔습니다. 수도권은 서울, 경기, 인천이고, 규제지역 지정은 수시로 바뀝니다.

이 차이가 한도에서 얼마로 바뀌는지 직접 계산해 보겠습니다. 가정은 연소득 6,000만원, 다른 대출 없음, 30년 원리금균등 상환입니다. DSR 40%를 적용하면 연간 상환 한도는 2,400만원, 한 달로 치면 200만원입니다.

연소득 6,000만원, 기존 대출 없음, 30년 원리금균등, 대출금리 4.0% 가정 예시, 만원 미만 반올림 (2026년 10월 기준)

적용 상황	한도 계산에 쓰이는 금리	대출 가능 금액
스트레스 금리 없을 때	4.0%	4억 1,892만원
지방 주담대 (하한 1.5%의 50%)	4.75% (4.0 + 0.75)	3억 8,340만원
그 밖의 대출 하한 1.5%를 그대로 붙일 때	5.5% (4.0 + 1.5)	3억 5,224만원
수도권, 규제지역 주담대	7.0% (4.0 + 3.0)	3억 62만원

소득도 같고 실제 금리도 같은데 한도가 4억 1,892만원에서 3억 62만원으로 1억 1,830만원 줄어듭니다. DSR 비율 40%는 그대로이고, 분자에 들어가는 원리금이 커진 탓에 생긴 차이입니다. 스트레스 DSR을 "한도가 조여지는 흐름" 정도로만 알고 지나가면 자금 계획이 1억원 단위로 어긋날 수 있습니다.

신용대출에는 조건이 하나 붙습니다. 잔액이 1억원을 초과할 때만 스트레스 금리가 부과되고, 만기 5년 이상 고정금리면 붙지 않으며, 3년에서 5년 고정금리면 60%만 붙습니다.

지방에서 주담대를 받으면 모래주머니는 몇 %인가요?

수도권과 규제지역 밖의 주택담보대출에는 산출된 스트레스 금리의 50%가 붙고, 하한 1.5% 기준으로는 0.75%p입니다. 3단계 시행 때 지방 주담대에 2단계 금리 0.75%p를 2025년 12월 말까지 한시로 적용했고, 금융위원회는 2025년 12월 10일 가계부채 점검회의에서 2026년 상반기에도 2단계를 그대로 적용하기로 했습니다. 이어 2026년 6월 18일 예고한 3단계 스트레스 DSR 행정지도 변경안(7월 1일 시행 예정)은 수도권과 규제지역 외 주담대에 산출 금리의 50%를 2026년 12월 31일까지 적용하도록 했습니다. 같은 안은 스트레스 금리를 매년 6월과 12월 두 번 과거 5년 최고 금리와 현재 금리의 차이로 다시 산정한다고 정하므로, 2027년부터 지방에 얼마가 붙을지는 그 이후 발표로 확인해야 합니다.

연소득을 바꿔 같은 계산을 돌려 보면, 스트레스 금리가 깎아 가는 금액은 소득에 비례해 커집니다. 버는 만큼 모래주머니도 무거워지는 셈이죠.

기존 대출 없음, DSR 40%, 30년 원리금균등, 대출금리 4.0% 가정. 대출 가능 금액 = 월 상환 한도 × (1 − (1 + r)^−360) ÷ r, r은 연 금리 ÷ 12. 만원 미만 반올림 (2026년 10월 기준)

연소득	스트레스 없음 (4.0%)	지방 주담대 (4.75%)	수도권, 규제지역 주담대 (7.0%)
4,000만원	2억 7,928만원	2억 5,560만원	2억 41만원
6,000만원	4억 1,892만원	3억 8,340만원	3억 62만원
8,000만원	5억 5,856만원	5억 1,120만원	4억 82만원
1억원	6억 9,820만원	6억 3,900만원	5억 103만원

연소득 1억원이어도 수도권과 규제지역에서는 DSR 한도가 5억 103만원이라, 시가 15억원 이하 집에 걸리는 절대 상한 6억원보다 먼저 막힙니다. 같은 가정에서 DSR 한도가 6억원에 닿으려면 연소득이 1억 1,975만원이어야 합니다. 이자율 구조도 한도를 바꿉니다. 같은 스트레스 금리라도 변동형, 혼합형, 주기형마다 한도 계산에 반영하는 비율이 다르게 정해져 있어요.

매매

스트레스 금리 적용 현황

수도권, 규제지역 주담대

3.0%p 이상 (2025년 10월 15일부터)

지방 주담대

산출 금리의 50%, 하한 기준 0.75%p (2026년 12월 31일까지)

그 밖의 가계대출

1.5%p 이상 3.0%p 이하 범위

신용대출

잔액 1억원 초과 시에만, 5년 이상 고정금리는 미적용

실제 내는 이자가 아니라 한도 계산에만 얹히는 가상 금리입니다. 매년 6월과 12월에 다시 산정합니다.

수도권과 규제지역에는 넘을 수 없는 선이 하나 더 있다

DSR로 뽑은 금액이 넉넉하게 나와도 아직 끝이 아닙니다. 수도권과 규제지역에는 주택 시가에 따른 절대 상한이 따로 걸려 있거든요. 2025년 10월 15일 대출수요 관리 방안에서 정한 금액입니다.

주택 시가별 주택구입 목적 주담대 최대한도 (2025년 10월 15일 시행, 수도권과 규제지역)

주택 시가	주담대 최대한도
15억원 이하	6억원
15억원 초과 25억원 이하	4억원
25억원 초과	2억원

이 상한은 DSR과 상관없이 따로 움직입니다. 소득이 아무리 높아도 수도권에서 25억원짜리 집을 사면서 받을 수 있는 주담대는 2억원까지입니다. 같은 대책으로 규제지역 LTV가 70%에서 40%로 강화됐고, 유주택자가 수도권과 규제지역에서 받는 전세대출에도 2025년 10월 29일부터 DSR이 적용됩니다. 정리하면 선이 세 개 그어져 있고, 그중 가장 낮은 선이 실제 한도가 됩니다. 아래 그림이 그 모습입니다.

숫자 넣어 보기 전 점검 목록

• 세전 연소득에 DSR 40%를 곱해 연간 상환 한도부터 구해 두었는가
• 신용대출, 할부, 카드론의 연간 원금 상환액까지 그 한도에서 덜어 냈는가
• 총대출액이 1억원을 넘어 DSR 규제를 받는 차주인지 확인했는가
• 한도 계산 금리에 스트레스 금리를 얹었는가 (수도권과 규제지역 주담대 3.0%p, 지방 주담대 0.75%p, 그 밖의 대출 1.5%p 이상)
• 주택 시가별 절대 상한(6억, 4억, 2억원)에 걸리지 않는지 따져 봤는가
• 담보 주택이 규제지역인지, LTV 40%가 적용되는지 확인했는가
• 신용대출 잔액이 1억원을 넘어 스트레스 금리 대상이 되는지 점검했는가

취급 은행을 고르기 전에 주택담보대출 금리를 은행별로 줄 세워 보고 싶다면 은행연합회 주택담보대출 금리 비교 공시 화면을 열면 됩니다.

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. DSR 상한, 결국 몇 %까지인가요?▾

총대출액이 1억원을 넘는 차주에 대해 은행 40%, 제2금융권 50%입니다. 제2금융권은 종전 60%에서 50%로 내려왔습니다.

Q. 스트레스 금리는 지금 몇 %가 붙나요?▾

주택담보대출은 지역에 따라 다릅니다. 수도권과 규제지역은 2025년 10월 15일부터 3.0%p이고, 그 밖의 지방은 2026년 12월 31일까지 산출 금리의 50%라 하한 기준 0.75%p입니다. 신용대출은 잔액이 1억원을 초과할 때만 붙습니다.

Q. 스트레스 금리가 붙으면 한도는 얼마나 줄어드나요?▾

연소득 6,000만원에 다른 대출이 없고 30년 원리금균등, 대출금리 4.0%를 가정하면 스트레스 금리가 없을 때 4억 1,892만원, 지방 주담대 0.75%p면 3억 8,340만원, 수도권과 규제지역 3.0%p면 3억 62만원입니다.

Q. 스트레스 금리만큼 이자를 더 내야 하나요?▾

아닙니다. 실제 납부 이자는 약정 금리 그대로입니다. 스트레스 금리는 한도를 계산할 때만 얹히는 가상의 금리로, 미래 금리 상승에 대비해 한도를 보수적으로 잡는 장치입니다.

Q. DTI와 DSR, 어느 쪽이 더 빡빡한가요?▾

DSR입니다. DTI는 기타 대출의 이자만 더하지만 DSR은 원금 상환액까지 포함합니다. 신용대출 원금을 갚는 중이라면 그 금액이 DSR 분자에 통째로 들어갑니다.

Q. 수도권에서 25억원짜리 집을 사면 얼마까지 빌릴 수 있나요?▾

주택구입 목적 주담대는 2억원까지입니다. 15억원 이하는 6억원, 15억 초과 25억원 이하는 4억원, 25억원 초과는 2억원으로 시가별 상한이 걸립니다. DSR 계산 결과가 더 크더라도 이 상한을 넘지 못합니다.

결국 한도는 순서대로 세면 보인다

주담대 한도를 가늠하는 순서는 이렇습니다. 먼저 **연소득 × 40%**로 연간 상환 한도를 잡고, 거기서 기존 대출의 원금까지 뺍니다. 남은 금액을 스트레스 금리를 더한 금리로 환산하면 대출 가능액이 나오고, 수도권과 규제지역이라면 마지막으로 **시가별 상한(6억, 4억, 2억원)**과 견줘 더 작은 쪽이 실제 한도입니다. 연소득 6,000만원 기준으로 스트레스 금리 3.0%p 하나가 1억 1,830만원을 깎는다는 것만 기억해 둬도 자금 계획의 오차가 크게 줄어듭니다. 매수 절차 전체는 아파트 매매 절차에서 이어집니다.