보증금 5% 올린 재계약, 확정일자는 한 번 더

재계약 철이 오면 머릿속 질문은 대개 하나로 줄어듭니다. "5%를 넘겨도 되나?" 그런데 그 답을 가르는 건 인상률이 아니라 재계약을 무슨 이름으로 하느냐입니다. 갱신요구권을 행사한 계약이면 5% 초과분은 무효라 부당이득으로 돌려받을 수 있고, 합의 재계약이면 상한이 아예 적용되지 않습니다. 이미 5%를 넘겨 합의했더라도 길이 둘 남아 있다는 내용이 국토교통부 법령해석에 있습니다.

인상률만 확인하고 안심하기엔 아직 절반입니다. 인상률과 별개로 놓치기 쉬운 것이 둘 더 있거든요. 기존 보증금을 본채라고 하면 올린 금액은 나중에 덧댄 별채입니다. 별채에는 별채가 생긴 날짜가 따로 붙죠. 그래서 올린 보증금은 확정일자를 새로 받아야 그 날짜부터 순위를 얻습니다. 그리고 보증금 6,000만원을 넘는 계약이면 변경신고를 30일 안에 해야 합니다.

같은 재계약도 이름이 셋, 올릴 수 있는 폭도 제각각

실무에서 재계약이라 부르는 상황은 사실 세 갈래입니다. 어느 갈래에 들어가느냐에 따라 올릴 수 있는 폭도, 챙길 서류도 달라집니다.

방식별 성립 조건과 인상 상한 (2026년 9월 기준, 주택임대차보호법 제6조와 제6조의3, 제7조, 찾기쉬운 생활법령 임대차계약의 갱신)

방식	성립 조건	인상 폭	존속기간
묵시적 갱신	임대인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않음	인상 없음, 같은 조건	2년, 임차인은 언제든 해지 통지 가능(임대인이 받은 날부터 3개월 뒤 효력)
계약갱신요구권	임차인이 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구, 1회에 한함	제7조 범위인 20분의 1 이내	2년
합의 재계약	양측이 새 조건에 합의	합의로 정함	합의한 기간

묵시적 갱신은 기존 조건이 그대로 이어지는 방식이라 보증금이 오르지 않고 새 계약서도 쓰지 않습니다. 단, 임차인이 2기 이상 차임을 연체했거나 의무를 현저히 위반했다면 묵시적 갱신은 인정되지 않습니다. 갱신요구권은 딱 1회만 쓸 수 있습니다. 임대인이 이를 거절할 수 있는 경우도 법이 정해 두었는데, 2기 연체, 무단 전대, 고의나 중과실에 의한 파손, 철거나 재건축, 임대인 또는 직계존비속의 실제 거주처럼 법이 정한 사유가 있을 때뿐입니다. 정당한 사유 없이 거절해 놓고 제3자에게 임대하면 월차임 3개월분과 임대료 차액 2년분 중 큰 금액을 손해배상해야 합니다. 행사 요건과 거절 사유는 계약갱신청구권 정리에서, 아무 통지 없이 만기를 넘긴 경우는 묵시적 갱신에서 이어집니다.

5% 선을 넘긴 몫은 무효, 돌려달라고 할 수 있다

주택임대차보호법 제7조 제2항은 증액청구가 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1을 넘지 못하게 막아 두었고, 같은 조 제1항 후단은 계약이나 증액이 있은 후 1년 이내에는 증액청구를 할 수 없다고 정합니다. 계산기는 꺼내지 않으셔도 됩니다. 아래 표에 미리 곱해 두었습니다.

갱신요구권 행사 시 증액 상한 계산 (2026년 9월 기준, 주택임대차보호법 제7조 제2항)

기존 보증금	상한 증액분	상한 적용 후 보증금	초과 요구 예시
2억 4,000만원	1,200만원	2억 5,200만원	2,000만원을 받았다면 800만원이 초과분
3억원	1,500만원	3억 1,500만원	2,500만원을 받았다면 1,000만원이 초과분

표보다 중요한 건 초과분이 어떻게 되느냐입니다. 임차인이 갱신요구권을 행사해 체결한 계약에서 제7조 제2항의 한도를 넘는 보증금을 주고받기로 했다면, 그 부분은 그 초과 범위에서 무효입니다. 임차인은 더 낸 금액을 부당이득으로 반환해 달라고 청구할 수 있습니다. 반대로 갱신요구권을 쓰지 않고 양측이 합의로 새 계약을 맺었다면 이 상한은 적용되지 않습니다.

이미 5%를 넘겨 연장에 합의해 버렸다면 어떨까요. 국가법령정보센터에 실린 유권해석이 두 갈래 길을 제시합니다. 하나는 지금 갱신요구권을 행사해 임대료를 5% 범위로 조정하는 방법입니다. 다른 하나는 초과 합의한 연장계약은 그대로 두고, 그 계약이 끝나는 시점에 갱신요구권을 행사해 5% 범위에서 증액한 뒤 2년을 더 사는 방법입니다. 어느 쪽이든 갱신요구권이 아직 남아 있어야 걸을 수 있는 길입니다.

올린 금액은 별채, 확정일자도 따로 받는다

우선변제권은 주택 인도와 주민등록(대항요건)을 갖춘 위에 확정일자가 더해져야 생깁니다. 확정일자는 계약서에 찍힌 날짜로 순위를 정하기 때문에, 올린 금액은 그 부분 계약서에 확정일자를 받은 날부터 순위를 얻습니다.

전월세

보증금 2억 4,000만원에서 2억 5,200만원으로 올린 경우

기존 2억 4,000만원

최초 계약서의 확정일자 순위 유지

증액분 1,200만원

증액분 계약서에 확정일자를 받은 날짜 순위

사이에 설정된 근저당

증액분 1,200만원보다 앞섬

결과

경매 시 한 임차인의 보증금이 두 순위로 나뉘어 배당

기존 계약서를 버리고 새 계약서 한 장만 남기면 최초 순위를 입증할 서류가 사라집니다.

확정일자는 읍면사무소와 동 주민센터, 시군구 출장소, 지방법원과 지원, 등기소, 공증인 어디서든 받을 수 있습니다. 수수료는 방문 신청이 1건 600원이고, 계약증서가 4장을 넘으면 초과하는 4장마다 100원이 붙습니다. 인터넷등기소에서 온라인으로 신청하면 1건 500원입니다. 순위가 매겨지는 원리는 대항력과 우선변제권에, 처음 받을 때의 절차는 전입신고와 확정일자에 정리돼 있습니다.

재계약도 신고 대상, 주어진 시간은 30일

이 대목이 의외로 잘 빠집니다. 임대차 신고는 새 계약을 맺을 때만 하는 일이 아니거든요. 부동산 거래신고 등에 관한 법률에 따라 보증금이나 월세가 바뀌면 변경이 확정된 날부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 공동으로 신고해야 합니다.

주택 임대차 신고제의 대상과 기한 (2026년 9월 기준, 찾기쉬운 생활법령 전월세신고제 공지와 부동산 거래신고 등에 관한 법률)

항목	내용
대상 계약	보증금 6,000만원 초과 또는 월세 30만원 초과
대상 지역	특별자치시와 특별자치도, 시, 군(광역시와 경기도 관할 군), 자치구
신고 기한	계약 체결일부터 30일 이내, 변경이나 해제는 확정된 날부터 30일 이내
확정일자	신고가 접수되면 주택임대차보호법에 따른 확정일자가 자동 부여
과태료	미신고와 공동신고 거부, 거짓 신고 시 100만원 이하

반가운 대목도 있습니다. 증액 재계약을 하고 변경신고를 하면 확정일자가 함께 붙으므로 주민센터에 따로 갈 필요가 없습니다. 신고 한 번으로 일이 두 개 끝나는 구조죠.

거꾸로 신고를 미루면 확정일자도 같이 늦어지고, 그 사이에 설정된 근저당보다 증액분이 뒤로 밀립니다. 신고 자체가 순위 문제와 바로 이어진다는 뜻입니다. 신고 방법과 예외는 전월세 신고제에서 확인할 수 있습니다.

보증금을 올려 재계약할 때의 순서

증액분의 순위를 지키면서 신고 의무까지 끝내는 5단계

1. 1

   등기부 먼저 확인

   증액에 합의하기 전에 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 떼어 최초 계약 이후 근저당이나 가압류가 새로 설정됐는지 봅니다. 선순위 채권이 늘었다면 증액 자체를 다시 생각해야 합니다.

2. 2

   방식 정하기

   갱신요구권을 행사할지 합의 재계약을 할지 정합니다. 갱신요구권을 행사하면 5% 상한이 걸리므로 그 의사를 날짜가 남는 방법으로 전달합니다.

3. 3

   증액분 계약서 작성

   기존 계약서는 그대로 두고 늘어난 금액에 대한 별도 계약서를 씁니다. 기존 계약의 연장이라는 점과 증액 금액을 명확히 적습니다.

4. 4

   변경신고와 확정일자

   보증금 6,000만원 초과 계약이면 변경이 확정된 날부터 30일 안에 변경신고를 합니다. 신고하면 확정일자가 자동 부여되고, 신고 대상이 아니면 주민센터(600원)나 인터넷등기소(500원)에서 증액분 계약서에 확정일자를 받습니다.

5. 5

   보증과 서류 정리

   반환보증에 가입했다면 보증금액 변경 절차를 확인하고, 기존 계약서와 증액분 계약서를 함께 보관합니다. 재계약 중 전출입 없이 주민등록을 유지해야 대항요건이 끊기지 않습니다.

반환보증 가입자라면 서류 목록이 길어진다

전세보증금 반환보증에 가입한 상태에서 보증금을 올렸다면 보증금액도 그대로 두면 안 됩니다. 증액 신청에 필요한 서류는 HUG 자주하는 질문 문22가 정해 두었습니다. 변경된 임대차 기간과 증액된 보증금이 표시되고 확정일자를 받은 계약서(기존 계약서를 정정한 것이든 새로 작성한 것이든), 증액분을 실제로 냈다는 증빙, 전입세대확인서, 임차인 신분증, 건축물대장, 등기부등본입니다. 건물 상황에 따라 소유권 증명과 재산세 과세증명서, 납세증명서를 더 요구할 수 있습니다. 단독과 다가구와 다중주택은 호실이 나뉘어 있더라도 건물 전체의 전입세대확인서를 냅니다. 여기에 증액분 확정일자와 임대차 신고 여부, 거주 상태, 기존 보증의 갱신 가능 여부도 함께 확인해야 합니다. 보증 상품 자체를 고르는 기준은 전세보증금 반환보증에서 다룹니다.

재계약 서명 전에 훑어볼 목록

• 만기 6개월 전부터 2개월 전까지, 통지할 수 있는 기간을 달력에 표시해 두었는가
• 증액에 합의하기 전에 등기사항증명서를 새로 떼어 근저당 변동을 확인했는가
• 갱신요구권 행사와 합의 재계약 중 어느 쪽으로 갈지 정했는가(상한 적용 여부가 여기서 갈림)
• 인상 요구액이 기존 보증금의 20분의 1 이내인가(2억 4,000만원이면 1,200만원)
• 기존 계약서는 버리지 않고 보관하기로 했는가
• 증액분에 대한 별도 계약서를 썼는가
• 보증금 6,000만원 초과 계약이라면 30일 안에 변경신고를 마쳤는가(신고 시 확정일자 자동 부여)
• 신고 대상이 아니라면 증액분 계약서에 확정일자를 따로 받았는가
• 재계약하는 동안 전출입 없이 주민등록을 유지했는가
• 반환보증 가입자라면 증액분 입금 증빙과 전입세대확인서를 챙겼는가

자주 묻는 질문

Q. 보증금만 올렸을 뿐인데, 확정일자까지 새로 받아야 하나요?▾

받아야 합니다. 최초 확정일자는 올리기 전 금액까지만 순위를 지켜 주므로, 증액분은 별도 계약서를 쓰고 그 계약서에 확정일자를 받아야 그 날짜부터 우선변제권이 생깁니다. 금액 변동이 없으면 기존 확정일자가 그대로 유지됩니다.

Q. 새 계약도 아닌 재계약까지 신고해야 하나요?▾

보증금 6,000만원을 넘거나 월세 30만원을 넘는 계약이면 보증금이 바뀐 날부터 30일 이내에 임대인과 임차인이 공동으로 변경신고를 해야 합니다. 미신고나 거짓 신고는 100만원 이하 과태료 대상이고, 신고가 접수되면 확정일자가 자동으로 부여됩니다.

Q. 5%보다 더 올려 줘 버렸는데, 되돌릴 방법이 있나요?▾

갱신요구권을 행사해 체결한 계약이라면 주택임대차보호법 제7조 제2항의 한도를 넘는 부분은 무효이므로 초과분을 부당이득으로 반환 청구할 수 있습니다. 갱신요구권을 쓰지 않고 합의로 새 계약을 맺은 경우에는 이 상한이 적용되지 않습니다.

Q. 확정일자 도장값은 얼마나 드나요?▾

주민센터 등 방문 신청은 1건 600원이고 계약증서가 4장을 넘으면 초과하는 4장마다 100원이 더해집니다. 인터넷등기소 온라인 신청은 1건 500원입니다. 임대차 변경신고를 하면 확정일자가 자동 부여되므로 따로 받지 않아도 됩니다.

Q. 옛 계약서는 버리고 새 계약서 한 장으로 깔끔하게 끝내면 안 되나요?▾

권하지 않습니다. 최초 확정일자가 지켜 주던 순위를 입증할 서류가 사라집니다. 기존 계약서를 보관하고 증액분만 별도 계약서로 처리하면 두 장이 각각 다른 순위의 근거가 됩니다.

Q. 아무도 연락하지 않은 채 만기가 지나 묵시적 갱신이 되면요?▾

종전과 같은 조건으로 2년이 이어지므로 보증금이 오르지 않고 새로 받을 확정일자도 없습니다. 임차인은 언제든 해지를 통지할 수 있고 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 생깁니다. 다만 2기 이상 차임을 연체했다면 묵시적 갱신이 인정되지 않습니다.

Q. 재계약할 때도 중개보수가 나가나요?▾

중개보수는 공인중개사의 중개 행위에 대한 대가이므로 당사자끼리 직접 갱신하고 계약서를 쓰면 발생하지 않습니다. 중개사를 통해 진행했다면 보수가 발생하며 요율은 중개보수 요율표를 따릅니다.

결국 올린 금액에는 날짜가 하나 더 붙는다

전세 재계약에서 실제로 돈이 걸리는 지점은 인상 폭보다 올린 금액의 순위와 신고입니다. 최초 확정일자는 올리기 전 보증금까지만 지켜 주므로 증액분은 별도 계약서에 확정일자를 새로 받아야 하고, 그 사이에 근저당이 설정됐다면 증액분은 근저당보다 뒤로 갑니다. 보증금 6,000만원을 넘는 계약이면 변경이 확정된 날부터 30일 안에 변경신고를 해야 하며, 신고하면 확정일자가 자동으로 붙습니다.

갱신요구권을 행사해 맺은 계약에서 5%를 넘겨 낸 보증금은 초과분이 무효라 부당이득으로 돌려받을 수 있습니다. 재계약을 어떤 이름으로 하는지부터 분명히 정하고, 그 사실을 서면에 남겨 두시길 권합니다. 개별 계약의 순위 판단은 사안마다 다르므로, 큰 금액을 올릴 때는 전문가 상담도 함께 받아 보시길 권합니다.