등기부등본은 갑구부터, 가압류 뒤면 우선변제 없다

등기부등본을 처음 떼어 보면 흔히 이렇게 됩니다. 기대: 위에서 아래로 쭉 읽으면 끝나는 서류. 현실: 표제부, 갑구, 을구 세 칸이 각자 다른 질문에 답하고, 종이에 인쇄된 순서와 읽어야 할 순서가 다릅니다. 그 순서에는 이유가 있습니다. 갑구에서 파는 사람이 진짜 소유자인지, 소유권에 발이 묶인 표시가 없는지를 먼저 봅니다. 그다음 을구에서 나보다 먼저 돈을 받아 갈 사람이 얼마를 걸어 두었는지를 세고, 마지막으로 표제부에서 계약서에 적힌 물건과 같은 집인지 맞춰 봅니다. 소유자가 다르면 나머지는 읽을 이유가 없거든요. 이 글에서는 세 칸이 각각 답하는 질문과 읽는 순서, 갑구의 어떤 표시가 임차인의 우선변제권을 잃게 하는지, 열람 700원과 발급 1,000원을 어디서 내는지, 그리고 계약 전과 잔금일에 두 번 떼야 하는 이유를 차례로 짚습니다.

표제부, 갑구, 을구, 한 지붕 아래 세 가지 질문

등기기록은 집 한 채에 하나입니다. 부동산등기법 제15조가 1필의 토지 또는 1개의 건물에 등기기록 하나를 두도록 하고, 그 하나를 표제부, 갑구, 을구로 나눕니다(부동산등기규칙 제13조). 아파트처럼 땅과 건물이 한 몸으로 거래되는 집합건물은 건물등기기록 하나에 대지권까지 함께 올라옵니다.

등기기록 세 칸의 기재 사항과 확인 질문 (2026년 9월 기준, 부동산등기법 제15조와 부동산등기규칙 제13조, 생활법령 부동산등기부 확인)

칸	적히는 것	답하는 질문
표제부	소재지번, 건물명칭과 번호, 건물내역(구조, 층수, 면적), 대지권	계약서의 물건과 같은 집인가
갑구	소유권 변동, 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정, 처분금지 가처분	파는 사람이 소유자인가, 소유권에 발이 묶여 있나
을구	저당권과 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권의 설정과 변경과 이전과 말소	나보다 먼저 돈을 받아 갈 사람이 누구이고 얼마인가

종이에는 표제부가 맨 위에 있지만, 읽는 순서는 갑구, 을구, 표제부입니다. 인쇄 순서와 독서 순서가 따로 사는 셈이죠. 이유는 단순합니다. 갑구의 소유자가 계약 상대와 다르면 나머지 칸을 볼 이유가 없고, 을구가 비어 있어도 갑구에 경매개시결정이 올라가 있으면 아래 칸이 아무리 깨끗해도 소용이 없기 때문입니다.

갑구에 가압류가 먼저 있으면 그 뒤 임차인은 우선변제를 받지 못한다

갑구에 올라가는 표시 가운데 세 가지는 존재 자체로 그 뒤에 들어오는 임차인의 권리를 깎습니다. 생활법령 주택임대차 안내가 정리한 결과는 다음과 같습니다.

갑구에 먼저 올라간 표시별로 그 뒤 임차인이 받는 결과 (2026년 9월 기준, 생활법령 주택임대차 계약 전 확인 사항)

먼저 올라간 표시	그 뒤 임차인의 처지
가압류	우선변제를 받지 못하고 일반채권자와 채권액에 따라 평등하게 배당
처분금지 가처분	가처분권리자가 소송에서 이기면 임대차를 보호받지 못함
가등기	본등기가 되면 임대차를 주장할 수 없어 보호받지 못함

가압류가 특히 문제인 이유가 여기 있습니다. 전입신고와 확정일자를 빠짐없이 갖췄더라도 가압류가 먼저 올라가 있으면 우선변제권이 서지 않습니다. 배당에서 순위를 주장할 수 없고, 다른 채권자들과 채권액 비율대로 나눠 받게 됩니다. 우선변제권이 무엇이고 어떤 조건에서 생기는지는 대항력 우선변제권에 정리돼 있습니다.

을구에서 셀 것은 채권최고액과 순위번호다

을구에는 소유권이 아닌 권리들이 순위번호 순서로 쌓입니다. 근저당권은 실제로 빌린 금액이 아니라 채권최고액으로 기재되고, 이 채권최고액이 나보다 먼저 배당받을 수 있는 상한입니다. 전세권, 지상권, 지역권도 이 칸에 올라옵니다.

말소된 권리는 지워지지 않고 줄이 그어진 채 남아 있습니다. 줄이 그어지지 않은 권리만 골라 채권최고액을 더하면, 그 합계가 내 앞에 서 있는 금액입니다. 매매라면 잔금 때 이 권리들을 말소하는 조건을 계약서에 넣어야 하고, 전세라면 이 합계에 내 보증금을 더한 값이 집값에서 어느 정도를 차지하는지 따져 봐야 합니다. 그 계산은 전세보증금 지키는 법에서 이어집니다.

열람 700원, 집주인이 아니어도 뗄 수 있다

집주인만 뗄 수 있을 것 같지만, 실은 주소만 알면 누구나 뗄 수 있는 서류입니다. 부동산등기법 제19조가 누구든지 수수료를 내고 등기사항을 열람하거나 증명서를 발급받을 수 있도록 정해 두었거든요. 계약 상대에게 허락을 구할 일도 없습니다.

등기사항증명서 열람과 발급 방법별 수수료 (2026년 9월 기준, 인터넷등기소 수수료 안내와 정부24 건물등기사항증명서 발급 안내, 등기사항증명서 등 수수료규칙 제2조)

방법	열람	발급	비고
인터넷등기소	700원	1,000원	24시간, 주소로 검색
무인발급기	해당 없음	1,000원	전부증명서만 가능
등기소 방문	1,200원	1,200원	신분 확인 후 신청 순서대로

계약을 검토하는 단계라면 열람으로 충분합니다. 화면에서 갑구와 을구를 끝까지 읽을 수 있고 비용은 700원입니다. 발급은 1,000원이고, 대출 서류나 계약서 첨부처럼 종이 원본이 필요할 때 쓰면 됩니다.

건축물대장 열람 300원, 집의 몸 상태는 여기 적힌다

등기부가 이 집에 누가 어떤 권리를 갖고 있는지를 적은 장부라면, 건축물대장은 집의 몸 자체를 적은 기록입니다. 등기부가 이력서라면 대장은 신체검사표인 셈이죠. 정부24에서 발급 500원, 열람 300원이고, 처리는 근무시간 기준 3시간입니다. 종류는 일반건축물대장, 집합건축물대장 표제부, 집합건축물대장 전유부, 건축물대장 총괄 네 가지인데, 아파트 한 호를 볼 때는 집합건축물대장 전유부를 고르면 됩니다.

대장에서 볼 항목은 대지면적, 연면적, 건축면적, 부속건축물, 오수정화시설, 그리고 용도입니다. 등기부 표제부의 면적과 대장의 면적이 서로 다르다면 어느 쪽이 실제 모습인지 현장에서 확인해야 합니다.

이 서류에서 가장 눈여겨볼 표시는 위반건축물입니다. 건축법 제79조 제4항은 허가권자가 시정명령을 내릴 때 "위반건축물"이라는 표시와 위반일자, 위반내용을 건축물대장에 적도록 정합니다. 시정하지 않으면 제80조에 따라 이행강제금이 부과되고, 최초 시정명령일을 기준으로 1년에 2회 이내 범위에서 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 되풀이해 부과됩니다. 그 집을 사면 이 이행강제금 부담이 새 소유자에게 따라옵니다.

한 번으로 끝나지 않는다, 계약 전과 잔금일 두 번

한 번 떼어 봤으니 끝이라고 생각하기 쉽지만, 등기부에는 언제든 새 표시가 올라옵니다. 그래서 계약 전에 한 번, 잔금 직전에 한 번 더 열람해 그 사이에 올라온 가압류나 근저당이 없는지 확인합니다. 비용은 열람 700원씩 두 번에 건축물대장 열람 300원을 더해 1,700원입니다. 이 1,700원이 보증금과 매매대금 전체의 안전을 가르는 돈입니다.

계약 전 등기부등본과 건축물대장 확인

인터넷등기소와 정부24 화면에서 확인하는 순서

1. 1

   인터넷등기소 열람

   부동산 주소로 등기사항증명서를 검색해 열람(700원)합니다. 집합건물은 건물등기기록 하나에 대지권까지 나옵니다.

2. 2

   갑구 끝까지 읽기

   현재 소유자가 계약 상대와 같은지 보고, 가등기와 압류와 가압류와 경매개시결정과 가처분 중 말소되지 않은 것이 있는지 마지막 순위번호까지 확인합니다.

3. 3

   을구 채권최고액 합산

   말소되지 않은 근저당권의 채권최고액을 모두 더하고 전세권과 지상권 유무를 봅니다.

4. 4

   정부24 건축물대장 열람

   집합건축물대장 전유부를 열람(300원)해 용도와 면적, 위반건축물 표시를 확인합니다.

5. 5

   잔금 직전 재열람

   잔금 당일 다시 열람(700원)해 계약 이후 새로 올라온 표시가 없는지 확인한 뒤 돈을 보냅니다.

결국 남는 건 읽는 순서 하나와 1,700원

등기부는 갑구, 을구, 표제부 순으로 읽습니다. 갑구에서는 소유자가 계약 상대와 같은지 맞추고, 말소되지 않은 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분이 있는지 찾습니다. 하나라도 남아 있으면 그 뒤에 들어가는 내 권리가 깎이고, 특히 가압류 뒤에는 우선변제권이 서지 않습니다. 을구에서는 살아 있는 근저당권의 채권최고액을 모두 더해 내 앞에 선 금액을 셉니다. 그다음 정부24에서 집합건축물대장 전유부를 열어 용도와 면적, 위반건축물 표시를 확인합니다. 비용은 열람 700원 두 번과 대장 열람 300원을 합쳐 1,700원입니다. 계약 전과 잔금 직전에 각각 확인하고, 순위와 보증금 계산은 대항력 우선변제권과 아파트 매매 절차에서 이어집니다. 아래 목록을 하나씩 지워 가며 읽어 보면, 세 칸짜리 서류가 더는 낯설지 않을 겁니다.

• 갑구의 현재 소유자가 계약 상대의 신분증과 같은가
• 갑구에 말소되지 않은 가등기, 압류, 가압류, 경매개시결정, 가처분이 없는가
• 을구의 살아 있는 근저당권 채권최고액을 모두 합산했는가
• 매매라면 잔금 시 을구 권리 말소가 계약서에 조건으로 들어갔는가
• 표제부 면적과 건축물대장 면적이 같은가
• 집합건축물대장 전유부에 위반건축물 표시가 없는가
• 건축물대장의 용도가 주거용인가
• 계약 전 열람(700원)과 잔금 직전 열람(700원)을 따로 했는가
• 전세라면 을구 합계에 내 보증금을 더한 값을 집값과 견줘 봤는가

자주 묻는 질문

Q. 가압류가 먼저 올라간 집에 전세로 들어가면 어떻게 되나요?▾

가압류가 먼저 올라가 있으면 그 뒤 임차인은 우선변제권을 받지 못하고 일반채권자와 채권액에 따라 평등하게 배당받습니다. 전입신고와 확정일자를 갖춰도 순위를 주장하지 못합니다.

Q. 등기부등본은 집주인이 아니어도 뗄 수 있나요, 얼마인가요?▾

누구나 수수료를 내면 볼 수 있습니다(부동산등기법 제19조). [인터넷등기소](https://www.iros.go.kr/)는 열람 700원, 발급 1,000원이고 24시간 이용합니다. 무인발급기는 전부증명서 발급만 1,000원, 등기소 방문은 1,200원입니다.

Q. 건축물대장은 어디서, 얼마를 내고 보나요?▾

정부24에서 발급 500원, 열람 300원이고 근무시간 기준 3시간 안에 처리됩니다. 아파트 한 호는 집합건축물대장 전유부를 봅니다.

Q. 대장에 위반건축물이라고 적혀 있으면 무엇이 문제인가요?▾

건축법 제79조 제4항에 따라 시정명령과 함께 위반건축물 표시와 위반일자, 위반내용이 대장에 적힙니다. 시정하지 않으면 제80조 이행강제금이 1년에 2회 이내 범위에서 조례가 정한 횟수만큼 시정될 때까지 반복 부과되고, 그 집을 사면 이 부담이 따라옵니다.

Q. 계약할 때 봤는데 잔금일에 또 떼야 하나요?▾

봐야 합니다. 계약 이후 가압류나 근저당이 새로 올라올 수 있어 잔금 직전 열람(700원)으로 갑구와 을구를 다시 확인한 뒤 돈을 보냅니다. 계약 전과 잔금일 두 번 열람에 건축물대장 열람까지 합쳐 1,700원입니다.