반환보증 문턱은 80% 아닌 90% (선순위 채권 포함)
흔히 듣는 전세가율 80%는 어느 보증기관의 기준도 아닙니다. 실제 문은 보증금과 선순위 채권을 합친 값이 주택가격의 90%를 넘는 순간 닫힙니다. 그 문을 통과한 다음에 남는 질문은 HUG와 HF 중 어디가 싼지, 그리고 계약기간 절반이라는 마감입니다.
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전세 얘기만 나오면 "전세가율 80%만 넘기지 마"라는 조언이 따라붙습니다. 다들 아는데 정작 어느 기관 문서에도 없는 숫자, 일종의 도시전설이죠. 두 보증기관이 2026년 8월 기준으로 공개한 조건으로 기준선, 요율, 마감만 짚습니다.
80%는 안전거리, 문이 닫히는 곳은 90%
보증기관의 잣대는 담보인정비율입니다. 주택가격에 이 비율을 곱하고 선순위 채권을 빼면 보증한도가 되고, 가입 여부는 이 한 줄이 정합니다.
전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%
HUG 전세보증금반환보증 기준으로 이 비율은 100%였다가 2024년 1월 1일 이후 심사분부터 90%가 됐습니다. 80%는 시세가 좀 빠져도 이 선 안에 머물라는 경험칙일 뿐, 공식 기준이 아닙니다. 운전으로 치면 앞차와 벌려 두는 안전거리죠.
- 판정식
- 전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%
- 담보인정비율
- 90% (2024년 1월 1일 심사분부터, 종전 100%)
- 선순위 채권
- 선순위 근저당권 설정액 + 선순위 임대차보증금
- 80%의 의미
- 공식 기준이 아닌 완충용 경험칙
보증 가입이 거절되는 집은 그 자체가 위험 신호입니다.
내 숫자로 90% 선을 재 보려면 이쪽입니다.
HUG와 HF, 한도는 쌍둥이인데 요율은 남남
두 기관의 한도는 거의 붙어 다니고, 갈라지는 곳은 보증료율입니다.
| 항목 | HUG 전세보증금반환보증 | HF 일반전세지킴보증 |
|---|---|---|
| 보증금 한도 | 수도권 7억원, 그 외 5억원 | 서울, 경기, 인천 7억원, 그 외 5억원 |
| 보증한도 산식 | 주택가격 × 90% − 선순위 채권 | 주택가격 × 90% − 선순위채권총액 중 적은 금액 |
| 보증료율 | 0.115% ~ 0.154% | 연 0.04% ~ 0.18% (LTV 구간별) |
| 요율을 가르는 변수 | 보증금 수준, 주택유형, 부채비율 | LTV 70% 이하 0.04%, 70~80% 0.11%, 80~90% 0.18% |
| 신청 기한 | 계약기간의 1/2 경과 전 | 계약기간의 1/2 경과 전 |
| 추가 요건 | 보증대상 주택 유형 해당 | 계약기간 1년 이상, 보증금 5% 이상 지급, 2020년 4월 1일 이후 계약 |
HF는 **LTV 70% 이하면 연 0.04%**로 HUG 최저 0.115%의 3분의 1 수준이지만, LTV가 80%를 넘으면 연 0.18%로 HUG 최고 요율보다 비싸집니다. 선순위가 가벼운 집은 HF, 90% 선에 바짝 붙은 집은 HUG 쪽으로 저울이 기웁니다.
같은 3억원인데 보증료는 네 배 넘게 벌어진다
공식은 보증금액 × 보증료율 × 전세계약기간 ÷ 365이고, 보증금 3억원에 2년 계약을 넣으면 이렇습니다.
| 적용 요율 | 기관과 조건 | 2년 총 보증료 |
|---|---|---|
| 연 0.04% | HF, LTV 70% 이하 | 24만원 |
| 연 0.11% | HF, LTV 70~80% | 66만원 |
| 0.115% | HUG 최저 요율 | 69만원 |
| 0.154% | HUG 최고 요율 | 92만 4,000원 |
| 연 0.18% | HF, LTV 80~90% | 108만원 |
같은 3억원에서 24만원과 108만원이 함께 나왔습니다. 어디가 싸냐는 질문의 답은 기관 이름이 아니라 내 집 LTV가 쥐고 있죠. 우대가구 추가 할인과 SGI 서울보증이 표에 없는 이유는 내집연구소 원문에 있습니다.
마감은 계약기간의 절반, 달력부터 펼칠 것
요건을 다 갖춰도 기한을 넘기면 가입이 막힙니다. 신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터, 갱신계약은 만료일 1개월 전부터 계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청합니다. 2년 계약이면 입주 후 약 1년이 마감이고, 놓치면 다음 갱신 때까지 기다려야 합니다.
휴대폰 달력 알림이 제값을 하는 드문 순간이죠. 대항력 확보부터 보증 개시까지의 절차는 원문에 단계별로 있습니다.
계약서에 도장보다 등기부가 먼저
- 계약일과 잔금일, 두 번 등기부등본을 떼어 선순위 근저당권 설정액 확인
- 다가구주택이면 나보다 앞선 임차인들의 보증금 총액까지 합산
특약과 입주 당일 처리까지 담은 확인 목록 전체는 원문에 있습니다.
자주 묻는 질문
자주 묻는 질문
- 보증기관이 쓰는 실제 기준은 90%입니다. 전세보증금에 선순위 채권을 더한 값이 주택가격의 90%를 넘으면 HUG와 HF 모두 가입을 받지 않습니다. 흔히 말하는 80%는 공식 기준이 아니라 시세 하락에 대비한 완충 개념입니다.
- 보증금액 × 보증료율 × 계약기간 ÷ 365로 계산합니다. 보증금 3억원 2년 계약이면 HF의 LTV 70% 이하 요율 0.04%로 24만원, HUG 최고 요율 0.154%로 92만 4,000원입니다.
- 전세계약기간의 절반이 지나기 전까지입니다. 신규계약은 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날이 기산점이고, 갱신계약은 만료일 1개월 전부터 신청할 수 있습니다. 2년 계약이면 입주 후 약 1년이 마감입니다.
- 아닙니다. 확정일자는 우선변제권의 기반일 뿐 반환을 보장하지 않습니다. 선순위 근저당이 있으면 배당에서 밀립니다. 90% 부등식을 통과하는 집이라면 반환보증을 함께 거는 것이 안전합니다.
Q. 전세가율, 몇 %까지면 안심해도 되나요?▾
Q. 보증료, 실제로 얼마나 나오나요?▾
Q. 반환보증 신청 마감은 언제인가요?▾
Q. 확정일자를 받아 두면 보증금은 돌려받는 건가요?▾
결론
따져 볼 식은 하나, **전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택가격 × 90%**입니다. 이 줄을 넘지 못하는 집은 보증기관이 이미 위험하다고 본 집입니다. 전세가율 계산기로 부등식부터 대 보고, 계약기간 절반이라는 마감은 달력에 적어 두세요.
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