아파트 실거래가, 동이 비어 있으면 등기가 아직입니다
실거래가 화면은 고장 난 게 아니라 원래 그렇게 생겼습니다. 신고자료는 신고 다음 날 계약일 기준으로 올라오고, 층은 바로 보여도 동은 소유권 이전등기가 끝난 건에만 붙습니다. 화면 뒤 자료는 거래금액과 층과 전용면적과 건축년도와 등기일자와 거래유형과 중개사 소재지와 동과 해제 여부와 해제사유발생일까지 열 항목이고, 시도별 1년 단위로 엑셀과 CSV로 내려받을 수 있습니다. 이 숫자가 증여와 상속 신고에서 평가기간 안의 유사매매사례가액으로 쓰이는 규칙까지 국세청 안내 기준으로 풀었습니다.
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실거래가 조회 화면 앞에서 멈추게 되는 곳은 대개 세 군데입니다. 어제 계약한 그 집이 왜 아직 없는지, 층은 적혀 있는데 동은 왜 빈칸인지, 그리고 이 숫자를 증여세나 상속세 신고에 어느 기간 것까지 쓸 수 있는지죠. 앞의 둘은 화면이 고장 난 게 아니라 원래 그렇게 생긴 겁니다(새로고침을 더 눌러도 달라지지 않는 이유입니다). 이 글은 조회 화면 자체를 다룹니다. 무엇이 어떤 규칙으로 올라오는지, 어디서 어떻게 내려받는지, 그 숫자가 세금 신고에서 어떤 자리에 앉는지입니다. 시차의 원인과 공시가격 차이는 아파트 시세 판단에 따로 있습니다.
신고 다음 날, 계약일 칸에 조용히 들어온다
공개시스템 FAQ가 적어 둔 원칙은 두 줄이면 끝납니다. 신고자료는 공개 절차상 문제가 없으면 신고 다음 날 공개되고, 신고한 날이 아니라 계약일을 기준으로 분류됩니다(신고한 달에서 찾고 계셨다면, 그래서 안 보였던 겁니다). 9월 3일에 신고된 8월 20일 계약은 9월 4일에 8월 자료로 들어갑니다. 그래서 8월 거래량은 9월이 지나야 다 채워집니다.
자료제공 화면의 유의사항도 옮겨 둡니다. 이 정보는 법적 효력이 없는 참고용이고, 신고정보가 실시간으로 바뀌어 조회 시점마다 결과가 달라질 수 있으며, 공식 통계를 낼 때는 신고일 기준 자료를 쓰라고 안내합니다. 오늘 본 8월 거래 건수와 다음 주에 본 8월 거래 건수가 다르다면 오류가 아닙니다. 뒤늦게 채워지는 표라고 생각하면 마음이 편합니다.
층은 당당하게, 동은 등기가 끝나야 수줍게 나온다
답은 공공데이터포털의 아파트 매매 실거래가 자료 안내에 있습니다. 개인정보 보호를 위해 층 정보만 제공하고, 동 정보는 소유권 이전등기가 완료된 건에 한해 추가 공개합니다. 동이 빈칸인 건 빠뜨린 게 아니라 아직 때가 안 된 겁니다(누락 신고 버튼은 찾지 않으셔도 됩니다). 몇 동인지 궁금하다면 등기가 끝나기를 기다리는 것 외에는 방법이 없습니다.
| 항목 | 무엇을 알려주나 | 조건 |
|---|---|---|
| 거래금액 | 신고된 계약 금액 | 항상 |
| 층 | 거래된 호의 층 | 항상 |
| 전용면적 | 전용면적 제곱미터 | 항상 |
| 건축년도 | 준공 연도 | 항상 |
| 등기일자 | 소유권 이전등기가 된 날 | 등기가 된 건 |
| 거래유형 | 직거래인지 중개거래인지 | 항상 |
| 중개사 소재지 | 중개거래일 때 중개사무소가 있는 시군구 | 중개거래 |
| 동 | 거래된 호의 동 | 소유권 이전등기 완료 건에 한해 |
| 해제 여부 | 계약이 해제됐는지 | 해제된 건 |
| 해제사유발생일 | 해제가 확정된 날 | 해제된 건 |
열 항목 가운데 다섯에는 조건이 달려 있습니다. 칸이 비었다는 건 자료가 빠진 게 아니라 그 조건에 아직 이르지 않았다는 뜻입니다. 등기일자와 동이 나란히 비어 있으면 소유권이 아직 넘어가지 않은 거래라고 읽으면 됩니다. 빈칸도 정보인 셈이죠.
화면에서 여는 순서, 그리고 통째로 들고 나오는 법
실거래가 공개시스템 조회와 다운로드
아파트 매매 화면, 자료제공 화면, 공공데이터 API의 세 경로
아파트 매매 화면
공개시스템의 아파트 매매 조회 화면에서 시도, 시군구, 읍면동 순으로 좁히고 계약 연월을 고릅니다. 결과는 계약일 기준으로 나옵니다.
조건 비교
같은 단지에서 전용면적이 같은 거래를 모으고, 층과 거래유형과 등기일자를 나란히 놓습니다. 동은 등기가 끝난 건에만 보입니다.
자료제공 화면에서 다운로드
아파트, 연립다세대, 단독다가구, 오피스텔, 분양권과 입주권, 상업업무용, 토지, 공장창고의 매매와 전월세를 시도별 최대 1년 범위에서 엑셀 또는 CSV로 내려받습니다.
공공데이터 API
대량으로 쓰려면 공공데이터포털에서 활용 신청을 합니다. 법정동코드 앞 5자리와 계약년월 6자리로 조회하고, 개발계정은 하루 10,000건까지입니다.
어디까지 거슬러 올라갈 수 있는지도 정해져 있습니다. 매매는 2006년 1월부터, 아파트 분양권과 입주권은 2007년 6월 29일 이후 체결분부터, 전월세는 2021년 6월부터입니다. 공개시스템은 자동화 수단으로 화면을 긁어 가는 것을 금지하고, 대량 이용은 공공데이터포털로 가라고 안내합니다. 대량 이용자용 창구가 따로 있는 셈입니다.
거래유형과 해제사유발생일, 거르는 체는 두 개
- 거래유형이 직거래
- 중개 없이 당사자끼리 신고한 건, 가족 간 거래 가능성
- 해제 여부 표시
- 해제사유발생일 이후로는 성립하지 않은 거래
- 등기일자와 동이 비어 있음
- 소유권이 아직 넘어가지 않은 건
세 가지를 뺀 뒤 남은 거래의 분포가 시세입니다.
거래유형 항목은 그 거래가 직거래인지 중개거래인지를 알려 주고, 중개거래라면 중개사무소가 있는 시군구가 옆에 붙습니다. 단지 안 거래가 대부분 그 지역 중개사무소를 거쳤는데 최고가나 최저가 하나만 유독 직거래로 찍혀 있다면, 그 값은 시세로 세지 않습니다(직거래가 곧 이상한 거래라는 뜻은 아닙니다. 세지 않을 뿐입니다).
해제된 건에는 해제 여부와 해제사유발생일이 함께 붙습니다. 그 날짜 전까지는 실거래가로 보이던 값이, 그 날짜부터는 성립하지 않은 거래로 바뀝니다. 등기일자를 겹쳐 보면 신고만 하고 소유권은 넘기지 않은 거래까지 가려낼 수 있습니다. 이 표시가 왜 생겼는지는 아파트 시세 판단에 있습니다.
증여와 상속, 평가기간 안의 유사매매사례만 시가로 친다
실거래가가 참고 자료를 벗어나 세금 신고서의 숫자가 되는 자리가 있습니다. 「상속세 및 증여세법」 제60조는 재산을 시가로 평가하라고 하고, 시행령 제49조가 시가로 볼 수 있는 거래의 범위를 정합니다. 국세청 안내 기준으로 표에 옮기면 이렇습니다.
| 구분 | 평가기간 | 평가기간 밖 인정 | 심의 신청 기한 |
|---|---|---|---|
| 증여 | 증여일 전 6개월부터 후 3개월 | 신고기한 후 6개월까지 거래를 재산평가심의위원회 심의로 인정 | 안내에 별도 기한 없음 |
| 상속 | 상속개시일 전후 6개월 | 상속개시일 전 2년 이내와 신고기한 후 9개월까지 거래를 심의로 인정 | 법정신고기한 만료 4개월 전까지 관할 지방국세청 |
평가기간 안에 그 집 자체가 거래된 적이 없으면, 면적과 위치와 용도가 같거나 비슷한 다른 재산의 매매사례가액을 시가로 봅니다. 공동주택은 같은 단지 안에서 면적과 위치와 용도가 같거나 유사한 거래를 찾습니다. 이 지점에서 실거래가 조회 화면이 신고 근거로 격상됩니다. 판단 기준일은 거래가액이 매매계약일, 감정가액이 감정평가서 작성일입니다.
달력에 그려 보면 이렇습니다. 2026년 9월 15일에 증여하면 평가기간은 2026년 3월 15일부터 2026년 12월 15일까지이고, 같은 날 상속이 개시되면 2026년 3월 15일부터 2027년 3월 15일까지입니다. 시가를 찾을 수 없을 때는 공동주택가격 같은 보충적 방법으로 평가합니다. 세액 계산은 증여세 면제한도와 상속세 면제한도에서 이어집니다.
조회한 실거래가로 취득세를 미리 보려면, 실거래가와 세대 주택 수를 넣으면 준공 후 또는 잔금 시 취득세를 확인할 수 있는 계산기가 있습니다.
조회 창을 닫기 전 확인 목록
- 조회한 계약 연월이 신고 다음 날 공개 원칙상 아직 채워지는 중인 달은 아닌가
- 같은 단지, 같은 전용면적으로 좁혔는가
- 거래유형이 직거래인 건을 따로 표시했는가
- 해제 여부와 해제사유발생일이 붙은 건을 걸러냈는가
- 등기일자와 동이 비어 있는 건을 소유권 미이전으로 표시했는가
- 다운로드 파일에 내려받은 날짜를 적었는가
- 대량 조회라면 공공데이터포털 API로 법정동코드 5자리와 계약년월 6자리를 준비했는가
- 증여나 상속 신고용이라면 증여일 전 6개월 후 3개월, 상속개시일 전후 6개월 안의 거래만 골랐는가
- 평가기간 밖 거래를 쓰려면 재산평가심의위원회 심의 신청 기한을 확인했는가
자주 묻는 질문
- 공개시스템 FAQ 기준으로 공개 절차상 문제가 없으면 신고 다음 날 공개되고, 계약일 기준으로 분류됩니다. 신고 기한이 계약일부터 30일이라 한 달치가 다 채워지기까지는 시간이 걸립니다.
- 개인정보 보호를 위해 층 정보만 제공하고, 동 정보는 소유권 이전등기가 완료된 건에 한해 추가로 공개합니다. 등기일자와 동이 함께 비어 있으면 아직 소유권이 넘어가지 않은 거래입니다.
- 자료제공 화면에서 시도별 최대 1년 범위로 엑셀이나 CSV로 내려받을 수 있습니다. 매매와 전월세, 아파트부터 토지와 공장창고까지 대상입니다. 더 많이 쓰려면 공공데이터포털 API로 활용 신청을 하고 법정동코드 5자리와 계약년월 6자리로 조회합니다.
- 거래유형 항목이 직거래이면 중개사무소를 거치지 않고 당사자가 신고한 거래입니다. 중개거래이면 중개사무소가 있는 시군구가 함께 나옵니다. 유독 직거래로 찍힌 최고가나 최저가는 시세로 세지 않습니다.
- 증여일 전 6개월부터 후 3개월까지의 평가기간 안에서, 같은 단지의 면적과 위치와 용도가 같거나 유사한 매매사례가액을 시가로 봅니다. 그 밖의 거래는 재산평가심의위원회 심의로 인정받아야 합니다.
Q. 어제 신고했다는데, 화면에는 언제 뜨나요?▾
Q. 층은 적혀 있는데 동은 왜 빈칸인가요?▾
Q. 화면 말고 파일로 통째로 받을 수는 없나요?▾
Q. 거래유형에 적힌 직거래, 어떻게 읽어야 하나요?▾
Q. 증여세 신고에 쓸 실거래가, 어느 기간 것까지 되나요?▾
결국 화면의 규칙은 두 줄, 다음 날과 등기 뒤
실거래가 조회는 화면의 규칙만 알면 절반은 끝납니다. 신고 다음 날 계약일 기준으로 올라오니 최근 달은 채워지는 중이고, 층은 바로 보여도 동은 등기가 끝나야 붙습니다. 열 항목 가운데 거래유형과 해제 여부와 등기일자 셋으로 직거래와 해제 건과 소유권 미이전 건을 걷어내면 남은 분포가 시세입니다. 자료가 실시간으로 바뀌니 내려받은 날짜도 적어 둡니다. 이 숫자를 증여나 상속 신고에 쓸 때는 증여 전 6개월 후 3개월, 상속 전후 6개월이라는 평가기간이 붙고, 같은 단지의 유사 거래가 시가가 됩니다. 다음부터 빈칸을 보면 고장이 아니라 아직이라고 읽으시면 됩니다. 시차의 원인과 공시가격과의 관계는 아파트 시세 판단에서 이어집니다.
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