청약통장 40㎡의 두 얼굴, 위는 총액 아래는 횟수

청약통장 이야기만 나오면 꼭 따라붙는 질문이 있습니다. 그래서 매달 얼마를 넣으면 되느냐는 거죠. 김빠지는 답부터 드리자면, 어떤 집을 노리느냐에 따라 다릅니다. 국민주택은 1순위끼리 맞붙었을 때 넣은 돈이나 넣은 횟수로 당첨자를 가리기 때문에, 매달 인정 한도인 25만원이 고스란히 의미를 갖습니다. 민영주택은 사정이 딴판입니다. 횟수는 아예 쳐다보지 않고 지역과 면적에 맞는 예치금만 채워 두면 되니, 민영주택만 바라본다면 매달 조금씩 넣을 이유가 없고 모집공고 전에 한 번에 채워도 됩니다. 이 글은 1순위 요건 다음에 기다리는 순차 규칙과 예치금 일시 납입, 금리 구간과 소득공제 한도를 주택공급에 관한 규칙과 주택도시기금 상품안내 기준으로 풀어 봅니다.

1순위 문턱의 높이는 사는 지역이 정한다

국민주택과 민영주택의 1순위 요건 (2026년 9월 기준, 찾기쉬운 생활법령 국민주택과 민영주택 일반공급 대상자, 주택공급에 관한 규칙 제27조와 제28조)

지역	국민주택	민영주택
수도권	가입 1년 이상, 12회 이상 납입	가입 1년 이상, 예치기준금액 납입
수도권 외	가입 6개월 이상, 6회 이상 납입	가입 6개월 이상, 예치기준금액 납입
투기과열지구와 청약과열지역	가입 2년 이상, 24회 이상 납입, 세대주, 과거 5년 내 세대원 당첨 사실 없음	가입 2년 이상, 예치기준금액 납입, 세대주, 과거 5년 내 당첨자 세대 제외, 2주택 이상 소유 세대 제외
위축지역	가입 1개월 이상	가입 1개월 이상, 예치기준금액 납입

이 표가 늘 이 자리에 가만히 있어 주는 것도 아닙니다. 수도권은 청약 과열 상황에서 24개월과 24회까지, 수도권 외는 12개월과 12회까지 늘릴 수 있습니다. 국민주택과 민영주택이 애초에 뭐가 다른지부터 헷갈린다면 국민주택과 민영주택 청약을 먼저 보고 오셔도 됩니다.

부부 통장이 둘이면, 누구 이름으로 넣는 게 낫나요?

가입기간이 긴 통장이 점수에서 앞섭니다. 청약통장 가입기간 점수는 6개월 미만 1점에서 출발해 1년마다 1점씩 오르고 15년 이상이면 17점이라, 오래 묵힌 통장일수록 유리합니다. 국민주택이라면 셈법이 바뀝니다. 점수가 아니라 순차가 걸리므로 전용 40제곱미터 초과는 저축총액이, 40제곱미터 이하는 납입횟수가 많은 쪽이 앞섭니다. 두 통장의 가입일과 납입 이력을 나란히 펼쳐 놓고, 어느 쪽이 어느 주택 유형에 강한지부터 나눠 보시면 됩니다.

국민주택의 40㎡, 위아래로 다른 질문을 던지는 면접관

1순위를 채운 사람이 여럿이면 그 안에서 한 번 더 순서를 매깁니다. 이것이 순차이고, 통장 관리법이 갈라지는 지점도 바로 여기입니다. 1순위가 됐다고 끝난 게 아니라, 같은 등급끼리 한 판이 더 남아 있는 셈이죠.

이 면적 기준은 꽤 깐깐한 면접관입니다. 선 위쪽 지원자에게는 얼마 넣었느냐고 묻고, 아래쪽 지원자에게는 몇 번 넣었느냐고 묻습니다.

40㎡를 넘는 집을 노린다면 얼마를 넣었는지가, 40㎡ 이하라면 몇 번 넣었는지가 승부를 가릅니다. 어느 쪽이든 1순차는 무주택 기간 3년을 채운 세대구성원이 먼저이고, 이 조건을 못 채우면 저축총액이 아무리 두둑해도 2순차로 밀립니다. 국민주택은 저축총액을 셀 때 월 25만원까지만 인정하므로, 40㎡ 초과가 목표라면 매달 25만원이 상한선이자 최선입니다. 25만원을 초과해 넣어도 그달은 25만원을 넣은 것으로 계산됩니다. 더 얹어 준다고 면접관이 더 감동하지는 않는다는 얘기입니다. 반대로 40㎡ 이하 소형을 노린다면 금액을 올리기보다 매달 거르지 않는 쪽이 중요합니다. 순차 기준을 민영주택 가점 비율과 나란히 놓고 보려면 국민주택과 민영주택 청약을 참고하세요.

청약

목표에 따라 달라지는 납입 전략

국민주택 40㎡ 초과

월 25만원까지 인정, 저축총액 경쟁이므로 한도까지 납입

국민주택 40㎡ 이하

납입횟수 경쟁이므로 금액보다 매달 거르지 않는 것이 중요

민영주택

횟수를 보지 않음, 청약할 면적의 예치기준금액만 충족

공통

3년 이상 무주택이면 순차에서 앞자리를 차지

같은 통장이라도 목표 주택에 따라 넣는 방식이 달라집니다.

민영주택은 횟수를 안 센다, 1,500만원까지 한 번에 채우기

민영주택은 납입 횟수에 관심이 없습니다. 청약 신청 전까지 예치기준금액이 통장에 들어 있으면 그걸로 됩니다. 그런데 여기서 많이들 지나치는 규정이 하나 있습니다. 월 납입액은 2만원 이상 50만원 이하가 원칙이지만, 잔액이 1,500만원 미만이면 월 50만원을 넘겨 1,500만원까지 일시예치할 수 있습니다. 잔액이 1,500만원 이상이 되면 그때부터는 월 50만원 이내로만 쌓습니다.

금액은 지역과 전용면적의 조합이 정합니다. 서울에서 전용 85㎡ 이하만 노린다면 300만원, 면적 제한 없이 청약하려면 1,500만원입니다. 통장에 100만원이 있는 사람이 서울 모든 면적에 청약하려면 1,400만원을 한 번에 넣어 맞출 수 있다는 뜻입니다.

여기서 말하는 "지역"은 아파트가 올라가는 곳이 아니라 공고일 현재 신청자의 주민등록 거주지역입니다. 지역 구분과 면적별 금액 전체, 그리고 이사와 공고일이 겹칠 때의 판단은 청약 예치금 지역 기준에 표로 정리돼 있습니다. 모집공고일 이전에 들어 있어야 인정되므로 공고가 뜬 뒤에 넣으면 늦습니다. 1순위까지 갖췄다면 다음 관문은 가점 계산이고, 항목별 배점은 청약 가점 계산에 있습니다.

2년을 넘기면 3.1%, 청년주택드림이면 4.5%

저축기간별 이율 (세금공제 전 단리, 2026년 9월 기준, 주택도시기금 청년 주택드림 청약통장 상품안내)

저축기간	주택청약종합저축	청년주택드림청약통장
1개월 이내	무이자	무이자
1개월 초과 1년 미만	연 2.3%	연 2.3%(당첨 해지 시 연 3.7%)
1년 이상 2년 미만	연 2.8%	연 2.8%(당첨 해지 시 연 4.2%)
2년 이상 10년 이내	연 3.1%	연 4.5%
10년 초과	연 3.1%	연 3.1%

청년주택드림청약통장의 대상은 만 19세부터 34세(병역 기간 최대 6년 인정), 직전년도 또는 전전년도 신고소득 기준 연소득 5,000만원 이하, 무주택 세대의 세대주 또는 세대주의 배우자입니다. 우대이율은 납입원금 5,000만원 한도에서 붙고, 이자소득은 2년 이상 가입하고 총급여 3,600만원 이하 또는 종합소득금액 2,600만원 이하이면 원금 연 600만원 한도로 이자 합계 500만원까지 비과세됩니다(2028년 12월 31일까지 가입분). 기존 주택청약종합저축이나 청년우대형 가입자도 갈아탈 수 있지만 이미 당첨된 계좌는 전환할 수 없고, 전환한 원금에는 기존 이율이, 새로 넣는 금액부터 새 이율이 적용됩니다.

당첨 이후 대출로 이어지는 흐름은 청년주택드림 통장과 대출에, 옛 청약저축과 예금, 부금을 종합저축으로 옮기는 절차와 마감 기한은 청약통장 전환에 따로 모아 뒀습니다.

월 25만원과 공제 한도 300만원, 짜 맞춘 듯한 한 쌍

조세특례제한법 제87조는 총급여 7,000만원 이하이면서 무주택 세대의 세대주 또는 세대주의 배우자가 2028년 12월 31일까지 납입한 금액을 연 300만원 한도로 40%까지 근로소득에서 공제하도록 정합니다. 25만원씩 12개월을 넣으면 정확히 300만원이라 공제 한도가 꽉 차고, 공제액은 120만원입니다. 청약 쪽 인정 한도와 세금 쪽 공제 한도가 누가 미리 입을 맞춘 것처럼 들어맞는 셈이죠.

청약

월 25만원 납입의 두 가지 효과

청약 측면

국민주택 저축총액 산정의 월 인정 한도가 25만원

세제 측면

25만원 × 12개월 = 300만원으로 소득공제 한도와 일치

공제액

300만원 × 40% = 120만원을 근로소득에서 공제

주의

공제는 세금을 깎는 것이 아니라 과세소득을 줄이는 것

실제 절세액은 한계세율만큼이며 요건과 서류는 소득공제 글에서 확인합니다.

공제 대상과 무주택확인서 제출 기한, 중도해지했을 때의 처리는 청약통장 소득공제에서 따로 다룹니다. 과세기간 중에 주택 당첨 등 정해진 사유가 아닌 이유로 중도해지하면 그해 납입액은 공제받지 못합니다.

청약통장 관리 순서

목표 주택에 맞춰 통장을 관리하는 5단계

1. 1

   목표 정하기

   국민주택인지 민영주택인지, 국민주택이면 전용 40㎡를 넘는 집인지 정합니다. 여기서 납입 전략이 갈립니다.

2. 2

   1순위 요건 확인

   수도권 1년 12회, 수도권 외 6개월 6회, 투기과열지구와 청약과열지역 2년 24회를 채웠는지 봅니다.

3. 3

   국민주택 납입

   40㎡ 초과를 노리면 월 25만원까지 넣어 저축총액을 쌓고, 40㎡ 이하를 노리면 금액보다 매달 거르지 않는 데 집중합니다.

4. 4

   민영주택 예치

   청약할 면적의 예치기준금액을 모집공고일 전에 맞춥니다. 잔액이 1,500만원 미만이면 월 50만원을 넘겨 1,500만원까지 한 번에 넣을 수 있습니다.

5. 5

   청년 요건 점검

   만 19세부터 34세이고 연소득 5,000만원 이하 무주택이면 청년주택드림청약통장으로 전환해 2년 이상 구간 금리를 3.1%에서 4.5%로 올립니다. 당첨된 계좌는 전환할 수 없습니다.

결혼했으니 통장 하나는 정리해도 될까요?

해지하면 기회 하나와 가점 3점을 함께 내려놓게 됩니다. 2024년 3월 25일 시행 개정으로 부부 중복청약이 허용돼, 같은 단지에 두 사람이 각각 신청해도 먼저 접수된 건이 유효로 인정됩니다. 개정 전에는 둘 다 부적격이었습니다. 여기에 배우자 통장 가입기간의 50%가 최대 3점까지 가점에 합산되므로, 청약만 놓고 보면 통장을 하나로 합칠 이유가 없습니다. 개정 항목 전체는 2026 청약 개편 연표에 있습니다.

청약 버튼 누르기 전 점검표

• 노리는 집이 국민주택인지 민영주택인지 정했는가
• 국민주택이라면 전용 40㎡ 초과인지 이하인지 확인했는가(저축총액 대 납입횟수)
• 1순위 가입기간과 납입횟수를 사는 지역 기준으로 채웠는가
• 투기과열지구나 청약과열지역이면 세대주 요건과 과거 5년 당첨 이력을 살펴봤는가
• 3년 이상 무주택 세대구성원인지 확인했는가(순차 1번 조건)
• 민영주택이라면 청약할 면적의 예치기준금액을 모집공고일 전에 채웠는가
• 예치금이 모자라다면 잔액 1,500만원까지 일시예치가 가능한지 확인했는가
• 청년 요건에 해당한다면 전환으로 금리를 올릴 수 있는지 따져 봤는가
• 소득공제를 받으려면 총급여 7,000만원 이하와 무주택 세대주 요건을 갖췄는가

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 청약통장 1순위, 정확히 무엇을 채워야 하나요?▾

국민주택은 수도권 가입 1년과 12회 납입, 수도권 외 6개월과 6회, 투기과열지구와 청약과열지역은 2년과 24회에 세대주 요건이 붙습니다. 민영주택은 같은 가입기간에 지역과 면적별 예치기준금액을 채우면 되고 납입 횟수는 보지 않습니다.

Q. 1순위가 되면 그걸로 당첨인가요?▾

1순위끼리 경쟁하면 순차로 다시 갈립니다. 국민주택은 전용 40㎡ 초과이면 3년 이상 무주택 세대구성원 중 저축총액이 많은 사람이, 40㎡ 이하이면 납입횟수가 많은 사람이 앞섭니다.

Q. 다들 월 25만원 이야기를 하던데, 왜 하필 그 금액인가요?▾

국민주택 저축총액을 산정할 때 월 25만원까지만 인정하기 때문입니다. 그 이상 넣어도 그달은 25만원으로 계산됩니다. 25만원씩 12개월이면 300만원이라 소득공제 한도와도 정확히 맞물립니다.

Q. 민영주택 예치금, 한 번에 몰아 넣어도 괜찮나요?▾

됩니다. 월 납입액은 2만원에서 50만원이 원칙이지만 잔액이 1,500만원 미만이면 월 50만원을 넘겨 1,500만원까지 일시예치할 수 있습니다. 다만 모집공고일 전에 들어 있어야 인정됩니다.

Q. 예치금은 지역과 면적에 따라 얼마씩인가요?▾

서울과 부산은 전용 85㎡ 이하 300만원, 102㎡ 이하 600만원, 135㎡ 이하 1,000만원, 모든 면적 1,500만원입니다. 기타 광역시는 250만원부터 1,000만원, 기타 시와 군은 200만원부터 500만원입니다.

Q. 청년주택드림청약통장, 금리가 실제로 얼마나 차이 나나요?▾

2년 이상 10년 이내 구간에서 주택청약종합저축이 연 3.1%인 반면 청년주택드림청약통장은 연 4.5%입니다. 1년 미만과 1년에서 2년 구간은 금리가 같지만 당첨으로 해지하면 각각 연 3.7%와 4.2%가 적용됩니다.

Q. 쓰던 통장을 청년주택드림으로 갈아탈 수 있나요?▾

주택청약종합저축이나 청년우대형 가입자는 요건을 충족하면 전환할 수 있습니다. 다만 이미 당첨된 계좌는 전환할 수 없고, 전환한 원금에는 기존 이율이 적용되며 새로 넣는 금액부터 새 이율이 적용됩니다.

결국 1순위는 입장권, 승부는 그다음에서 난다

청약통장은 1순위를 채운다고 끝나지 않습니다. 1순위끼리 맞붙었을 때 무엇으로 순서를 매기는지가 실제 당첨을 가릅니다. 국민주택 전용 40㎡ 초과라면 저축총액 싸움이라 월 25만원 한도까지 넣는 것이 최선이고, 40㎡ 이하라면 납입횟수 싸움이라 금액을 올리기보다 매달 거르지 않는 편이 낫습니다. 민영주택은 횟수를 보지 않으니 청약할 면적의 예치기준금액만 모집공고일 전에 맞추면 되고, 잔액이 1,500만원 미만이면 한 번에 채워 넣을 수 있습니다. 청년 요건에 든다면 2년 이상 구간 금리가 3.1%에서 4.5%로 올라가는 청년주택드림청약통장을 따져 보되, 당첨된 계좌는 전환되지 않습니다. 지역 지정과 요건은 개정이 잦으니 청약 직전에 모집공고문으로 한 번 더 확인하시기 바랍니다. 면접관의 질문이 바뀌었는지는 공고문이 가장 먼저 알려 주니까요.