전세냐 월세냐, 저울이 수평이 되는 금리 4.15%
전세와 월세 비교에서 자주 비어 있는 칸이 월세 세액공제입니다. 총급여 5,500만원 이하면 월세액의 17%가 세액으로 돌아와 실효 월세가 명목의 83%로 줄고, 손익분기 전환율은 대출금리를 0.83으로 나눈 값이 됩니다. 대출금리 3.00%라면 경계는 3.00%가 아니라 3.61%이고, 보증금 2억원을 줄이는 조건에서 월세 50만원이 아니라 60만 2,410원까지 월세 쪽이 덜 나갑니다. 대출금리 4.15%에서는 손익분기가 정확히 5.00%가 되어 현재 법정 전환율 상한과 같아집니다.
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전세냐 월세냐를 검색하면 대부분의 글이 "전환율이 대출금리보다 낮으면 월세"라는 한 줄에서 끝납니다. 외우기 쉬워서 다들 좋아하는 한 줄이죠. 문제는 이 한 줄이 월세 쪽에만 붙는 세액공제 칸을 비워 둔 채 나온 답이라는 겁니다. 그래서 국세청 월세액 세액공제 안내와 국세상담센터 문답으로 공제율과 판정 기준을 확인하고, 공제를 넣은 손익분기 전환율을 금리 구간마다 다시 계산해 봤습니다. 목돈이 있어 대출이 필요 없는 경우의 비교는 전월세 전환율에 따로 있으니, 여기서는 보증금의 빈자리를 대출로 채워야 하는 쪽만 봅니다.
출발점은 전환율과 대출금리가 같아지는 곳
같은 집을 전세 3억원에 들어갈지, 보증금 1억원에 월세로 들어갈지 고르는 가상의 상황을 놓고 보겠습니다. 목돈이 1억원이라면 전세는 2억원을 빌려야 성립하고, 월세는 그 2억원을 빌리지 않는 대신 다달이 월세를 냅니다.
- 전세 쪽에서 나가는 돈은 2억원에 붙는 연 이자입니다.
- 월세 쪽에서 나가는 돈은 연 월세입니다.
이 두 금액이 같아지는 곳이 손익분기입니다. 그때의 연 월세를 줄어든 보증금 2억원으로 나눈 값이 손익분기 전환율입니다. 직접 풀어 보면 손익분기 전환율은 대출금리와 같은 값이 되고, 보증금 차액을 얼마로 잡든 이 결과는 바뀌지 않습니다. 이것이 그 유명한 한 줄의 정체입니다. 전환율 계산식과 법정 상한은 전월세 전환율에 정리해 뒀습니다.
세액공제가 끼어들면 경계선이 금리의 1.2배로 올라선다
앞의 계산에는 한 칸이 비어 있습니다. 월세에는 세액공제가 붙는데, 전세대출 이자에는 붙지 않거든요. (네, 그 유명한 한 줄은 이 칸을 통째로 건너뛰었습니다.)
국세청 안내에 따르면 월세액 세액공제 대상은 총급여 8,000만원(종합소득금액 7,000만원) 이하인 무주택 세대의 세대주 또는 세대원입니다. 공제율은 **총급여 5,500만원 이하 17%, 5,500만원 초과 8,000만원 이하 15%**이고, 공제 대상 월세액은 연 1,000만원까지입니다.
공제를 받고 나면 실제로 부담하는 월세는 명목의 83%(또는 85%)로 줄어듭니다. 그러니 손익분기도 연 월세의 83%가 연 이자와 같아지는 곳으로 자리를 옮기고, 손익분기 전환율은 대출금리 ÷ 0.83이 됩니다.
| 전세대출 금리 | 공제 없음 | 공제율 15% | 공제율 17% | 17% 기준 월세 상한 |
|---|---|---|---|---|
| 연 2.00% | 2.00% | 2.35% | 2.41% | 월 40만 1,606원 |
| 연 2.50% | 2.50% | 2.94% | 3.01% | 월 50만 2,008원 |
| 연 3.00% | 3.00% | 3.53% | 3.61% | 월 60만 2,410원 |
| 연 3.50% | 3.50% | 4.12% | 4.22% | 월 70만 2,811원 |
| 연 4.00% | 4.00% | 4.71% | 4.82% | 월 80만 3,213원 |
| 연 4.15% | 4.15% | 4.88% | 5.00% | 월 83만 3,333원 |
금리 3.00%로 예를 들어 보겠습니다. 공제를 빼고 보면 손익분기는 월세 50만원입니다. 그런데 17% 공제를 받으면 월 60만 2,410원까지 월세 쪽이 덜 나갑니다. 연 722만 8,916원을 내고 122만 8,916원을 돌려받아 실부담이 600만원이 되기 때문입니다. 월 10만 2,410원어치 판단이 공제 한 항목에서 갈립니다. 연말정산 서류의 칸 하나치고는 목소리가 꽤 큽니다.
대출을 껴야 하는 쪽의 비교 상대는 대출금리다
대출금리가 손익분기 전환율보다 낮을 때에만 전세가 낫습니다. 목돈이 있는 사람은 전환율을 예금이나 투자 수익률과 맞대 보지만, 대출을 껴야 하는 쪽이 맞댈 상대는 대출금리입니다. 금리가 3.00%이고 세액공제를 받지 못하는 조건이라면 경계도 3.00%이고, 시장에서 제시된 전환율이 그보다 높을 때에만 전세가 이깁니다. 목돈이 있는 경우는 전월세 전환율에서 기대수익률을 기준으로 따로 비교했습니다.
대출금리 4.15%, 손익분기와 법정 상한의 약속 장소
표의 마지막 줄이 이 글의 핵심입니다. 4.15 ÷ 0.83 = 5.00이고, 지금의 법정 전월세 전환율 상한도 5.00%입니다. 한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일 연 3.00%로 오르면서, 상한이 기준금리에 연 2%를 더한 5.00%가 됐기 때문입니다.
혼자일 때는 평범한 금리인데, 공제를 등에 업는 순간 법정 상한과 키가 똑같아지는 셈이죠.
- 공제율 17% 적용
- 손익분기 전환율 = 4.15 ÷ 0.83 = 5.00%
- 현재 법정 상한
- 기준금리 3.00% + 2% = 5.00%
- 금리 4.15% 미만
- 임대인이 상한까지 전환하면 전세가 유리
- 금리 4.15% 초과
- 상한까지 전환해도 월세가 유리
법정 상한은 존속 중인 계약의 보증금을 월세로 돌릴 때 적용됩니다. 신규 계약 조건에는 이 상한이 그대로 걸리지 않습니다.
전세대출 금리가 4.15%를 넘을 때는 임대인이 법정 상한을 끝까지 써서 전환하더라도, 17% 공제를 받는 임차인에게는 월세 쪽이 덜 나갑니다. 거꾸로 금리가 4.15%보다 낮으면 상한까지 전환된 조건은 전세보다 비쌉니다. 기준금리가 움직이면 상한 5.00%도 함께 움직이므로, 이 경계값 역시 그에 맞춰 자리를 옮깁니다.
연 1,000만원, 공제가 더는 따라오지 않는 선
손익분기 전환율이 대출금리를 0.83으로 나눈 값이라는 공식은 연 월세가 1,000만원 이하일 때만 통합니다. 그 선을 넘으면 넘은 몫에는 공제가 붙지 않아서, 실제 부담이 명목 그대로 불어납니다.
| 구분 | 연 월세 | 월 환산 | 공제액 | 한도 적용 |
|---|---|---|---|---|
| 대출금리 4.00% | 963만 8,554원 | 80만 3,213원 | 163만 8,554원 | 한도 안 |
| 대출금리 4.15% | 1,000만원 | 83만 3,333원 | 170만원 | 한도에 정확히 닿음 |
| 대출금리 4.50% | 1,070만원 | 89만 1,667원 | 170만원 | 초과분 70만원은 공제 없음 |
월세가 월 83만 3,333원을 넘으면 넘는 만큼은 공제가 붙지 않습니다. 보증금 차액이 2억원인 조건에서는 그 지점이 마침 대출금리 4.15%와 겹치지만, 차액이 달라지면 겹치는 금리도 달라집니다. 월세가 이 선을 넘는 계약이라면 표를 그대로 쓰지 말고 연 월세를 1,000만원과 먼저 맞대 보시면 됩니다.
같은 금리가 이 글에서 두 역할을 겸하는 셈인데, 차액이 바뀌면 그 겸직도 풀립니다.
대출은 부부를 한 사람으로 세고, 공제는 따로 센다
두 제도가 소득을 재는 단위가 서로 다릅니다. 판단이 실제로 뒤집히는 곳이 바로 이 어긋남입니다.
| 구분 | 버팀목전세자금 | 월세액 세액공제 |
|---|---|---|
| 소득 판정 단위 | 부부합산 연소득 | 공제받는 근로자 본인 총급여 |
| 기준 금액 | 5,000만원 이하, 신혼부부 7,500만원 이하 | 8,000만원 이하, 17% 구간은 5,500만원 이하 |
| 자산 요건 | 순자산 3억 4,500만원 이하 | 무주택 세대의 세대주 또는 세대원 |
| 한도 | 수도권 1억 2,000만원, 그 외 8,000만원 | 공제 대상 월세액 연 1,000만원 |
가상의 부부를 예로 들겠습니다. 총급여 5,000만원인 사람과 3,000만원인 사람이 결혼했다고 해 보죠. 부부합산은 8,000만원이라 신혼부부 기준 7,500만원을 넘겨 기금 전세대출이 막힙니다. 그런데 월세 세액공제는 부부합산을 보지 않으니 두 사람 모두 개인 총급여 5,500만원 이하, 즉 17% 구간입니다. 전세 쪽에서는 저리 대출이 닫히고 월세 쪽에서는 공제가 열리니, 계산의 양쪽이 한꺼번에 월세로 기웁니다.
둘이 합치면 대출 문이 넓어질 것 같지만, 합친 소득이 먼저 문턱에 걸리기도 합니다.
월세 계약서 명의보다 중요한 건 누가 살고 누가 내는가
공제는 월세를 실제로 부담하고 그 집에 사는 근로자가 받습니다. 국세상담센터 안내에 따르면 2017년부터는 근로자의 기본공제대상자(배우자 등)가 임대차계약을 맺었더라도, 근로자 본인이 주민등록상 그 집에 거주하고 월세를 실제로 부담해 냈다면 공제를 받을 수 있습니다. 총급여 요건도 "월세액 세액공제를 받는 근로자 본인의 총급여액을 기준으로 판단하며 배우자의 총급여액은 포함하지 않는다"고 분명히 적어 둡니다. 공제율이 5,500만원에서 갈리므로, 그보다 아래인 쪽이 공제를 받으면 15%가 아니라 17%가 적용됩니다.
버팀목 쪽 상품별 한도와 요건은 전세자금대출 3가지에, 공제 요건과 제외 사유는 월세 세액공제 17%에 모아 뒀습니다. 월세 쪽 정책 대출은 주거안정 월세대출에서 이어집니다.
계산이 비기면, 맡기는 보증금의 크기로 고른다
손익분기 근처에서 두 값이 거의 붙는다면, 남는 기준은 보증금이 얼마나 묶이느냐입니다. 전세는 2억원을 임대인에게 맡기는 구조이고, 보증부월세는 1억원만 맡깁니다. 돌려받지 못하게 됐을 때의 손실이 두 배 차이가 납니다.
그래서 비용이 같다면 목돈이 덜 묶이는 쪽에 무게를 둡니다. 전세를 택한다면 계약 전에 등기부로 선순위를 보고 보증보험 가입이 가능한지 확인하는 절차가 필수입니다. 확인 순서는 전세사기 예방에, 보증 상품 선택은 전세보증금 지키는 법에, 배당 순위 자체는 대항력과 우선변제권에 있습니다.
보증금과 월세를 넣으면 전환율이 나옵니다. 위 표의 손익분기 값과 맞대 보면 어느 쪽이 덜 나가는지 바로 갈립니다.
계약서 펴기 전에 짚어 볼 목록
- 내가 실제로 승인받을 수 있는 전세대출 상품과 금리를 알아봤는가
- 그 금리를 0.83(또는 0.85)으로 나눈 손익분기 전환율을 구했는가
- 제시받은 조건의 전환율이 그 값보다 높은지 낮은지 맞대 봤는가
- 총급여가 5,500만원 이하인지 8,000만원 이하인지 따져 공제율 구간을 정했는가
- 연 월세가 1,000만원(월 83만 3,333원)을 넘는지 확인했는가
- 산출세액이 공제액보다 많아 공제를 끝까지 받을 수 있는지 확인했는가
- 부부합산 소득이 기금 대출 요건을 넘는지, 개인 총급여는 공제 구간 어디인지 각각 확인했는가
- 무주택 세대의 세대주 또는 세대원 요건과 주민등록상 거주 요건을 갖췄는가
- 존속 중인 계약의 전환인지 신규 계약인지 구분했는가
- 전세로 간다면 등기부 선순위와 보증보험 가입 가능 여부를 확인했는가
자주 묻는 질문
- 전월세 전환율이 손익분기 전환율보다 낮으면 월세, 높으면 전세입니다. 손익분기 전환율은 세액공제를 못 받으면 전세대출 금리와 같고, 17% 공제를 받으면 금리를 0.83으로 나눈 값입니다. 금리 3.00%면 각각 3.00%와 3.61%입니다.
- 전세대출 금리를 1에서 공제율을 뺀 값으로 나눕니다. 공제율 17%면 0.83으로, 15%면 0.85로 나눕니다. 연 월세가 공제 한도 1,000만원을 넘으면 이 식이 성립하지 않고 초과분은 명목대로 계산합니다.
- 보증금 차액 2억원에 대출금리 3.00%인 조건에서 공제를 빼고 보면 월세 50만원이 손익분기지만, 17% 공제를 받으면 60만 2,410원까지 월세가 덜 나갑니다. 연 722만 8,916원을 내고 122만 8,916원을 돌려받아 실부담이 600만원이 되기 때문입니다.
- 월세가 월 83만 3,333원을 넘는 순간부터 넘는 만큼은 공제가 붙지 않습니다. 보증금 차액 2억원 조건에서는 대출금리 4.15%가 그 지점이고, 차액이 다르면 겹치는 금리도 달라집니다.
- 월세액 세액공제는 부부합산이 아닙니다. 국세상담센터는 공제를 받는 근로자 본인의 총급여액을 기준으로 판단하며 배우자의 총급여액은 포함하지 않는다고 안내합니다. 반면 버팀목전세자금의 소득 요건은 부부합산이라 두 제도의 판정 단위가 다릅니다.
- 상한은 이미 맺은 임대차의 보증금을 월 단위 차임으로 전환할 때 적용되는 규정입니다. 새로 구하는 집의 월세 조건까지 강제하는 규정으로 보기 어려워 시장 조건이 상한보다 높게 형성될 수 있습니다.
Q. 그래서 결국 전세가 이득인가요, 월세가 이득인가요?▾
Q. 손익분기 전환율, 제 손으로 구하려면 어떻게 하나요?▾
Q. 월세 세액공제 하나로 계산이 정말 그렇게 달라지나요?▾
Q. 공제 한도 연 1,000만원에는 언제쯤 부딪히나요?▾
Q. 맞벌이 부부인데, 총급여를 둘이 합쳐서 보나요?▾
Q. 법정 전환율 상한이 있는데 그보다 높은 월세 조건은 왜 나오나요?▾
결국 경계선은 대출금리보다 한 칸 위에 서 있다
전세와 월세의 갈림길은 취향의 문제가 아니라 두 숫자가 만나는 지점이고, 그 지점은 대출금리 자리에 그대로 있지 않습니다. 월세에만 붙는 세액공제가 경계를 위로 밀어 올리기 때문입니다. 총급여 5,500만원 이하라면 손익분기 전환율은 대출금리를 0.83으로 나눈 값이고, 금리 3.00%에서 경계는 3.00%가 아니라 3.61%입니다. 보증금 차액 2억원 조건이면 월 50만원이 아니라 월 60만 2,410원까지 월세 쪽이 덜 나갑니다.
경계가 가장 또렷해지는 곳은 대출금리 4.15%입니다. 여기서 손익분기 전환율이 정확히 5.00%가 되어 현재 법정 전환율 상한과 같아지므로, 금리가 그보다 높다면 임대인이 상한을 끝까지 써서 전환해도 월세가 이깁니다. 여기에 소득 기준의 단위 차이가 하나 더 얹힙니다. 버팀목전세자금은 부부합산을 보고 월세 세액공제는 근로자 개인 총급여를 보므로, 부부합산으로는 대출 문턱을 넘지 못하는데 개인 기준으로는 17% 구간에 드는 조합이 생깁니다. 계산의 출발점은 두 제도의 소득란을 각각 채워 보는 일입니다. 계산기보다 연말정산 서류가 먼저입니다.
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