계약갱신청구권은 1회용 쿠폰 (만기 2개월 전까지)

갱신청구권은 거절당해서 사라지는 일보다 기한을 넘겨서 사라지는 일이 훨씬 흔합니다. 계산대 앞에서 꺼냈더니 유효기간이 어제까지였던 쿠폰과 비슷하죠. 횟수와 기간이 정해져 있다는 점까지 닮았습니다. 만기 한 달 전에 연락하면 이미 늦습니다. 아래 기한과 요건은 2026년 8월 기준 「주택임대차보호법」 조문에 적힌 그대로 옮겼습니다.

갱신 요구는 만기 6개월 전에 열리고 2개월 전에 닫힌다

임차인은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신을 요구해야 합니다(주택임대차보호법 제6조의3 제1항). 이 기간 밖에서 한 요구는 갱신청구권을 행사한 것으로 인정받지 못합니다. 내 계약이 정확히 언제 끝나는지 헷갈린다면 제6조의3 원문과 생활법령 해설을 나란히 펴 놓고 날짜를 다시 맞춰 보세요.

끝 기한이 2개월 전으로 정해진 것은 2020년 12월 10일 이후 처음 체결되거나 갱신된 임대차부터입니다. 그보다 먼저 맺어 지금까지 이어지고 있는 계약은 끝 기한이 1개월 전입니다. 계약서가 오래됐을수록 날짜부터 다시 확인해야 합니다.

전월세

갱신 요구 기한과 효과

요구 기간

만기 6개월 전 ~ 2개월 전 (2020.12.10 이후 계약)

구 계약

만기 6개월 전 ~ 1개월 전

행사 횟수

1회 한정

갱신 존속기간

2년

기간 안에 요구하지 않으면 갱신청구권은 그대로 소멸합니다.

갱신청구권은 1회만 쓸 수 있고, 갱신된 임대차의 존속기간은 2년입니다(제6조의3 제2항). 갱신된 계약은 이전 임대차와 같은 조건으로 다시 계약한 것으로 보고, 차임과 보증금만 제7조 범위 안에서 늘리거나 줄일 수 있습니다.

기한을 넘겼다고 해서 곧바로 집을 비워야 하는 것은 아닙니다. 임대인 역시 같은 기간(만기 6개월 전부터 2개월 전까지)에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 성립해 2년이 더 유지됩니다(제6조). 다만 묵시적 갱신은 임대인이 통지를 하지 않았을 때에만 생기는 것이라, 임차인이 스스로 지킬 수 있는 기한과는 성격이 다릅니다. 상대가 잊어 주기를 바라는 건 계획이라기보다 기도에 가깝습니다.

임대인이 꺼낼 수 있는 거절 사유는 9가지가 전부

임대인은 정당한 사유 없이 갱신 요구를 거절할 수 없습니다. 법이 인정하는 사유는 제6조의3 제1항 단서에 아홉 가지로 못 박혀 있습니다.

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 각 호 (2026년 8월 기준)

호	사유	임차인이 확인할 점
1호	2기의 차임액에 이르도록 차임 연체	연체 총액이 2기분에 도달했는지가 기준
2호	거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차	계약 당시 허위 사실이 있었는지
3호	합의로 임대인이 상당한 보상을 제공	합의와 보상이 실제로 있었는지
4호	임대인 동의 없는 전부 또는 일부 전대	동의 없이 재임대한 사실이 있는지
5호	고의나 중대한 과실로 주택 파손	통상의 마모와 구분되는지
6호	전부 또는 일부 멸실로 임대차 목적 달성 불가	거주가 실제로 불가능한 상태인지
7호	철거나 재건축이 필요한 경우	구체적 계획을 고지받았는지
8호	임대인 또는 직계존속, 직계비속의 실제 거주	거절 후 실제 거주 여부 (아래 손해배상 참조)
9호	의무를 현저히 위반하거나 계속하기 어려운 중대한 사유	앞의 8개에 해당하지 않는 예외적 경우

들은 거절 이유가 몇 호인지부터 찾아보고 싶어지셨을 텐데, 오른쪽 칸이 그 확인 지점입니다. 아홉 가지 가운데 실제로 다툼이 가장 많이 생기는 것은 8호 실거주입니다. 7호 철거나 재건축을 이유로 들려면 임대인이 구체적인 계획을 고지해야 합니다. 계획 없이 재건축 얘기를 말로만 꺼내는 것은 거절 사유가 되지 않습니다.

5% 상한, 숫자 하나 뒤에 붙은 제한 두 가지

증액 청구는 차임이나 보증금의 20분의 1(5%) 범위를 넘을 수 없습니다(주택임대차보호법 제7조 제1항). 여기에 제한이 두 가지 더 붙습니다. 이 둘을 모르면 상한은 지켰다는 말만 듣고 부당한 인상을 받아들이게 됩니다.

첫째, 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다(주택임대차보호법 시행령 제8조 제2항). 임대차계약을 맺은 뒤 1년 이내도 마찬가지입니다.

둘째, 5%는 전국 상한입니다. 시, 도는 관할 구역의 임대차 시장 여건을 고려해 20분의 1의 범위에서 조례로 상한을 달리 정할 수 있습니다(제7조 제2항). 조례는 상한을 낮추는 쪽으로만 정할 수 있으므로, 어느 지역도 5%를 넘길 수 없습니다. 천장을 낮출 수는 있어도 뚫을 수는 없다는 얘기입니다.

전월세

5% 상한 계산과 제한

보증금 3억 원

최대 1,500만 원까지 증액 가능

월세 80만 원

최대 4만 원까지 증액 가능

재증액 금지

증액 후 1년 이내에는 다시 청구 불가

지역 차이

시, 도 조례로 5%보다 낮출 수는 있음

5%는 상한선일 뿐이며 실제 인상 폭은 협의로 정합니다.

증액을 청구할 수 있는 상황도 따로 정해져 있습니다. 조세나 공과금, 그 밖의 부담이 늘었거나 경제사정이 바뀌어 약정한 차임이 적절하지 않게 된 때입니다. 요즘 물가가 다 올랐다는 일반론만으로는 청구 근거가 되지 못합니다.

실거주를 이유로 거절한 집에 다른 임차인이 들어왔다면

8호 실거주를 이유로 갱신을 거절해 놓고, 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 손해를 배상해야 합니다(제6조의3 제5항). 이 배상액은 막연한 협상 대상이 아니라 법에 계산식이 적혀 있습니다.

당사자 사이에 손해배상액을 미리 정해 둔 합의가 없다면, 아래 세 금액 중 가장 큰 금액이 배상액이 됩니다(제6조의3 제6항).

주택임대차보호법 제6조의3 제6항 각 호 (2026년 8월 기준)

호	산정 기준	성격
1호	갱신거절 당시 환산월차임의 3개월분	최소 보장선
2호	제3자에게 받는 환산월차임과 거절 당시 환산월차임의 차액, 그 2년분	임대인이 얻은 이득 회수
3호	갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해액	이사비 등 입증한 실손해

여기서 환산월차임은 월차임에, 보증금이 있으면 그 보증금을 제7조의2의 두 비율 중 낮은 비율로 월세로 바꾼 금액을 더한 값입니다. 보증금이 큰 전세일수록 환산월차임도 그만큼 커지기 때문에, 1호 기준액이 예상보다 크게 나옵니다.

만기 전, 달력 앞에서 확인할 것

• 만기일 기준 6개월 전과 2개월 전, 두 날짜를 달력에 표시해 두었는가 (2020년 12월 10일 이전 계약이면 1개월 전)
• 갱신청구권을 이미 1회 쓴 적이 있는지 확인했는가
• 임대인이 말한 거절 사유가 제6조의3 제1항 아홉 가지 가운데 하나인가
• 7호 철거나 재건축이 이유라면 구체적인 계획을 고지받았는가
• 인상 요구가 5% 이내이고, 직전 증액에서 1년이 지났는가
• 갱신 요구를 문자나 내용증명으로 남겨, 상대에게 도달한 시점을 증명할 수 있는가
• 실거주를 이유로 거절당했다면 환산월차임을 계산해 배상액 기준을 미리 파악해 두었는가

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 갱신 요구, 마감이 정확히 언제인가요?▾

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지입니다. 2020년 12월 10일 이전에 맺어 유지 중인 계약이라면 끝 기한이 1개월 전입니다. 이 기간을 벗어나면 갱신청구권 행사로 인정되지 않습니다.

Q. 갱신청구권을 한 번 쓰면 얼마나 더 살 수 있나요?▾

2년입니다. 1회에 한해 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 주택임대차보호법 제6조의3 제2항에 따라 2년으로 정해져 있습니다.

Q. 갱신할 때 보증금이나 월세는 어디까지 오를 수 있나요?▾

직전 차임이나 보증금의 20분의 1, 즉 5% 이내입니다. 여기에 더해 증액이 있은 후 1년 이내에는 다시 증액을 청구할 수 없습니다. 시, 도는 조례로 5%보다 낮은 상한을 정할 수 있습니다.

Q. 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 경우는 어떤 것들인가요?▾

제6조의3 제1항이 정한 아홉 가지 사유에 한합니다. 2기 차임 연체, 부정한 방법의 임차, 상당한 보상 제공 합의, 무단 전대, 고의나 중대한 과실에 의한 파손, 멸실, 철거나 재건축, 임대인이나 직계존비속의 실제 거주, 그 밖의 중대한 사유입니다.

Q. 실거주한다며 갱신을 거절해 놓고 다른 사람에게 세를 놓았다면요?▾

정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 손해배상 대상입니다. 배상액은 합의가 없으면 환산월차임 3개월분, 제3자 환산월차임과의 차액 2년분, 실제 손해액 중 가장 큰 금액입니다.

Q. 요구 기한을 지나쳐 버렸다면 어떻게 되나요?▾

갱신청구권은 소멸합니다. 다만 임대인도 같은 기간에 거절이나 조건 변경을 통지하지 않았다면 묵시적 갱신이 성립해 2년이 유지됩니다. 이는 임대인의 부작위에 기댄 것이라 스스로 기한을 지키는 편이 안전합니다.

정리하면, 임차인이 쥔 변수는 날짜 하나

계약갱신청구권에서 임차인이 직접 통제할 수 있는 변수는 하나, 날짜입니다. 만기 6개월 전부터 2개월 전까지라는 창을 지키면 1회에 한해 2년이 보장되고, 증액은 5% 안에서 멈춥니다. 거절을 당하더라도 그 사유는 아홉 가지 중 하나여야 하고, 실거주를 이유로 거절한 뒤 남에게 세를 놓으면 환산월차임 3개월분 이상의 배상 책임이 따릅니다. 이 권리는 법전보다 달력에서 먼저 지켜집니다. 계약 관리는 전월세 신고로 확정일자까지 함께 정리하고, 보증금 안전은 전세사기 예방 체크리스트로 점검해 두시길 권합니다.