전월세 전환율 5.00%, 새 월세 계약에도 통할까

집주인이 보증금 일부를 월세로 돌리자고 하면 계산기부터 꺼내게 되죠. 계산은 금방 끝납니다. 헷갈리는 건 상한이 기준금리를 따라 움직인다는 점입니다. 상한이 기준금리와 같은 엘리베이터를 타고 있거든요.

두 값 중 낮은 쪽, 실제로는 기준금리 더하기 2%

주택임대차보호법 제7조의2가 제한을 두고 시행령 제9조가 값을 정합니다. **연 1할(10%)**과 기준금리에 더하는 연 2퍼센트 중 낮은 쪽이 상한이라, 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 실질 상한은 기준금리 + 2%입니다.

기준금리가 움직이면 상한도 따라 움직인다 (2026년, 한국은행 기준금리 추이 기준)

적용 시점	한국은행 기준금리	법정 전환율 상한	보증금 1억원의 월세 상한
2026년 7월 16일부터	2.75%	4.75%	39만 5,833원
2026년 8월 27일부터	3.00%	5.00%	41만 6,667원

1억원당 월 2만 833원이 달라졌습니다. 협상하는 시점의 기준금리부터 봐야 하는 이유입니다.

계산은 한 줄로 끝

월세 = 전환할 보증금 × 전환율 ÷ 12

일부만 돌릴 때도 전환할 금액만 넣으면 됩니다. 보증금 규모별 월세 상한표와 반전세 예시는 내집연구소 원문에 있습니다.

새로 구하는 월세 집에는 이 상한이 없다

제7조의2는 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우를 다룹니다.

• 적용됨: 진행 중인 계약이나 갱신 때 보증금을 월세로 돌리는 경우
• 적용되지 않음: 처음부터 월세로 맺는 신규 계약의 임대료(당사자 합의)
• 규율 대상 아님: 월세를 보증금으로 되돌리는 전환

그러니 새 집을 월세로 구하면서 "법정 전환율이 5%니까 그 이상은 위법"이라고 주장할 근거는 없습니다. 새 계약 협상 테이블에서는 힘을 못 쓰는 카드인 셈이죠.

전세로 둘까 돌릴까, 내 목돈과 맞대결

기준은 전환율과 내 목돈의 기대수익률 중 어느 쪽이 큰가입니다. 1억원을 5.00%로 돌리면 연 500만원을 내는데, 그 돈으로 연 3%를 번다면 연 200만원 손해, 연 6%라면 100만원 이득입니다.

전환 전 확인 목록은 원문에 있습니다. 전월세 신고 대상인지, 갱신과 함께라면 계약갱신청구권의 5% 증액 상한도 같이 보세요.

자주 묻는 질문

자주 묻는 질문

Q. 그래서 지금 전환율 상한은 몇 퍼센트예요?▾

연 5.00%입니다. 한국은행 기준금리가 2026년 8월 27일 3.00%로 오르면서 여기에 연 2%를 더한 값이 상한이 됐습니다. 직전에는 기준금리 2.75%에 따라 4.75%였습니다.

Q. 보증금 1억원을 월세로 돌리면 한 달에 얼마인가요?▾

법정 상한 연 5.00%를 적용하면 1억 × 5% ÷ 12로 월 41만 6,667원입니다. 직전 상한 4.75%에서는 39만 5,833원이었으므로 월 2만 833원이 늘었습니다.

Q. 처음부터 월세로 계약할 때도 이 상한을 내밀 수 있나요?▾

적용되지 않습니다. 제7조의2는 보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우를 규율하므로, 처음부터 월세로 맺는 계약의 임대료는 당사자 합의로 정합니다. 이때는 한국부동산원의 지역별 시장 전환율이 현실적 기준입니다.

Q. 거꾸로 월세를 전세로 되돌릴 때는요?▾

제7조의2는 보증금을 월세로 전환하는 방향만 규율합니다. 반대 방향의 전환은 이 조문의 규율 대상이 아니므로 당사자 합의로 정합니다.

결론

상한은 기준금리를 따라 오르내리고, 지금은 5.00%입니다. 그리고 이미 맺은 계약을 바꿀 때 임차인을 지키는 장치입니다. 새 월세 집이라면 그 지역 시장 전환율과 견줘 보세요.